7 C 14/2025

Odůvodnění

1. Žalobce se žalobou došlou soudu dne [datum] domáhal ochrany držby, z níž měl být vypuzen žalovaným níže uvedeným způsobem. Uvedl, že jako [žalobce] vykonává správu ve výrocích označeného bytového domu (dále jen „bytový dům č. p. [číslo] “). Žalovaný je svěřenským správcem v záhlaví označeného svěřenského fondu (dále jen „svěřenský fond“), do jehož majetku byla vyčleněna mj. jednotka č. [číslo], byt, vymezená v pozemku parc. č. [číslo], jehož součástí je stavba č. p. [číslo], v k. ú. [adresa], obec [adresa], zapsaná na LV č. [číslo], se spoluvlastnickým podílem ve výši id. [hodnota] na společných částech bytového domu č. p. [číslo] a pozemku parc. č. [číslo], k. ú. [adresa] (dále jen „Byt č. [číslo] “). Dle prohlášení vlastníka k Bytu č. [číslo] náleží výlučné právo užívat část terasy „B“ o celkové podlahové ploše 50,8 m2 umístěné na střeše bytového domu (dále jen „terasa „B““). Ve dnech [datum] žalovaný provedl neoprávněnou montáž a instalaci 3ks [Anonymizováno] “) na společných částech bytového domu č. p. [číslo]. Konkrétně je umístil na terasu „A“, k níž má právo výlučného užívání vlastník bytu č. [číslo], jenž je vymezen v pozemku parc. č. [číslo] v části obce [adresa], v obci [adresa], v k. ú. [adresa] (dále jen „Byt č. [číslo] “), aniž by měl souhlas žalobce a vlastníka Bytu č. [číslo] ([tituly před jménem] [jméno FO], bytem [adresa]). Současně byly do střešního pláště vytvořeny prostupy pro napojení jednotek [Anonymizováno]. Tímto došlo k zamezení užívání terasy „A“ a narušení výkonu vlastnického práva všech spolumajitelů bytového domu č. p. [číslo] a zejména vlastníka Bytu č. [číslo]. Jednáním žalovaného byl žalobce a ostatní spolumajitelé bytového domu č. p. [číslo] vypuzeni z držby. O zahájení prací se žalobce dozvěděl [datum], teprve [datum] došlo k potvrzení obav, že dochází k instalaci jednotek [Anonymizováno] do společných prostor bytového domu č. p. [číslo]. Žalovaný k tomuto neměl žádné oprávnění.

2. Žalovaný se vyjádřil tak, že nechal instalovat jednotky [Anonymizováno] v době od [datum] prostřednictvím odborné společnosti. Teprve na základě předžalobní výzvy zjistil, že byly instalovány na terase „A“, nikoli terase „B“. Proto je nechal odstranit dne [datum] (po podání žaloby – pozn. soudu) a vše uvedl do původního stavu. Navrhl žalobu zamítnout.

3. Podle dohody o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví a prohlášení o rozdělení vlastnického práva k nemovité věci na vlastnické právo k jednotkám byl v majetku svěřenského fondu podíl id. 1/8 k (i.) pozemku parc. č. [číslo], jehož součástí je (ii.) stavba – budova č. p. [číslo], bytový dům, to vše v k. ú. [adresa], obec [adresa], zapsáno na LV č. [číslo] vedeném Katastrálním úřadem [adresa], Katastrální pracoviště [adresa]. V důsledku zrušení spoluvlastnictví měl přejít do majetku svěřenského fondu mj. Byt č. [číslo]. K Bytu č. [číslo] náleželo právo výlučného užívání části terasy „B“ o celkové podlahové ploše 50,8 m2 umístěné na střeše Budovy, přičemž terasa „B“ i střecha byly společnými částmi bytového domu č. p. [číslo]. K Bytu č. [číslo] náleželo právo výlučného užívání části terasy „A“ o celkové podlahové ploše 18,2 m2 umístěné na střeše Budovy, přičemž i terasa „A“ byla společnou částí bytového domu č. p. [číslo]; Byt č. [číslo] měla nabýt paní [jméno FO]. Z přílohy č. [číslo] vyplývá, že Byt č. [číslo] a Byt č. [číslo] se nacházely v 6. nadzemním podlaží.

4. V notářském zápisu ze dne [datum] bylo zachyceno právní jednání směřující ke vzniku žalobce a jeho stanovy. Podle výpisu z rejstříku [Anonymizováno] byl žalobce zapsán do rejstříku [Anonymizováno] dne [datum]; [Anonymizováno] žalobce byl k [datum] pan [jméno FO]. Podle výpisu z katastru nemovitostí, prokazující stav evidovaný k [datum], tvořící přílohu č. [číslo] notářského zápisu, svěřenský fond vlastnil podíl o velikosti id. 1/8 pozemku parc. č. [číslo], jehož součástí je stavba – budova č. p. [číslo], bytový dům, to ve v k. ú. [adresa], obec [adresa], zapsáno na LV č. [číslo] vedeném Katastrálním úřadem pro [adresa], Katastrální pracoviště [adresa]. Oprávněným ze svěřenského fondu byl přímo žalovaný. Podle seznamu nemovitostí na LV č. [číslo] je v majetku svěřenského fondu podíl id. [hodnota] pozemku parc. č. [číslo]. Podle seznamu nemovitostí na LV č. [číslo] je v majetku svěřenského fondu mj. Byt č. [číslo].

5. E-mailem ze dne [datum] v 9:16 odesílaným z adresy [e-mail] mj. osobě označené [Jméno žalovaného], v jehož předmětu bylo uvedeno „NEOPRÁVNĚNÉ PRÁCE – STŘECHA“, pan [tituly před jménem] [jméno FO] uvedl, že byl informován, že mj. [Jméno žalovaného] realizuje nový průchod střechou pro odvětrání bytu, a žádal o okamžité zastavení neoprávněných prací při průchodu střechou domu, jde o společnou část domu a není ve stavu, kdy je do střešního pláště možné jakkoli bez souhlasu zasahovat. Předžalobní výzvou ze dne [datum] byl žalovaný vyzván odstranění závadného stavu ve lhůtě 7 dnů od doručení výzvy. Podle podacího lístku byl dopis dne [datum] zaslán žalobcem panu [Jméno žalovaného].

6. Žalobcem 4 předložené fotografie zachycovaly 3 jednotky [Anonymizováno] nacházející se na střešní terase domu u zábradlí, které odděluje dvě části střechy od sebe. Jednotky [Anonymizováno] zabíraly pouze menší část terasy. Z jednotek [Anonymizováno] je veden kabel, který prostupuje ve střeše vytvořeným otvorem do domu, je dále veden podél dřevěného trámu a pokračuje skrz podlahu (nejspíše půdního) prostoru.

7. Podle prohlášení s potvrzením skutečnosti paní [jméno FO], jako vlastník Bytu č. [číslo], potvrzuje, že ke dni [datum] nejsou v části terasy „A“ žádné jednotky [Anonymizováno], k žádnému jinému zásahu do terasy „A“, která je v jejím výlučném užívání, nedošlo. 2ks fotografií založené žalovaným zachycovaly stejnou část terasy střešního domu jako 4 fotografie předložené žalobcem, na níž se již nenacházely žádné jednotky [Anonymizováno]. Otvor do střechy byl opraven, žádný kabel tudy nevedl.

8. Z výpisu z obchodního rejstříku společnosti [právnická osoba], výpisu z evidence svěřenských fondů, seznamů nemovitostí na LV č. [číslo], č. [číslo] a č. [číslo] soud nezjistil ničeho podstatného pro rozhodnutí věci.

9. Soud o obsahu doložených listinných důkazů neměl důvod pochybovat, když skutečnost, že v době od [datum] byly na terase „A“ bytového domu č. p. [číslo] instalovány 3 jednotky [Anonymizováno] a byl vyhotoven otvor do střechy, kudy byl veden z jednotek [Anonymizováno] vedoucí kabel, byla mezi účastníky nesporná. Skutečnost, že následně byly jednotky [Anonymizováno] odstraněny, vyplývá z čestného prohlášení [jméno FO] a doložených fotografií. Soud tak dospěl k níže uvedenému závěru o skutkovém stavu:

10. V době od [datum] namontoval žalovaný jednotky [Anonymizováno] na terasu „A“ bytového domu č. p. [číslo], z nichž vedoucí kabel prostupoval ve střeše vytvořeným otvorem; kabel byl dále veden podél dřevěného trámu a pokračoval skrz podlahu (nejspíše půdního) prostoru. Dne [datum], tj. po podání žaloby, došlo ze strany žalovaného k odstranění jednotek [Anonymizováno] včetně kabelu a opravě střešního otvoru.

11. Po právní stránce soud vycházel z této právní úpravy:

12. Podle § 176 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen „o.s.ř.“) ustanovení § 177 až 180 se použijí, je-li z žaloby zřejmé, že se žalobce domáhá ochrany rušené držby. Žalobce žalobu označí jako žalobu z rušené držby. Ustanovení § 41 odst. 2 tím není dotčeno.

13. Podle § 177 odst. 1 o.s.ř. domáhá-li se žalobce ochrany rušené držby, soud o žalobě rozhodne do 15 dnů od zahájení řízení. Žalobce musí prokázat, že jde o svémocné rušení držby. Jednání není třeba nařizovat.

14. Podle § 178 o.s.ř. v řízení se soud omezí na zjištění poslední držby a jejího svémocného rušení.

15. Podle § 1003 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o.z.“) držbu není nikdo oprávněn svémocně rušit. Kdo byl v držbě rušen, může se domáhat, aby se rušitel rušení zdržel a vše uvedl v předešlý stav.

16. Podle § 1007 odst. 1 o.z. byl-li držitel z držby vypuzen, může se na vypuditeli domáhat, aby se zdržel dalšího vypuzení a obnovil původní stav. Proti žalobě na ochranu držby lze namítnout, že žalobce získal proti žalovanému nepravou držbu nebo že ho z držby vypudil. Podle § 1007 odst. 2 o.z. vypuzení z držby práv nastane, když druhá strana odepře plnit, co dosud plnila, když někdo zabrání výkonu práva, nebo již nedbá povinnosti zdržet se nějakého konání.

17. Podle § 1008 odst. 1 o.z. soud zamítne žalobu na ochranu nebo na uchování držby, pokud bude žaloba podána po uplynutí šesti týdnů ode dne, kdy se žalobce dozvěděl o svém právu i o osobě, která držbu ohrožuje nebo ruší, nejdéle však do jednoho roku ode dne, kdy žalobce mohl své právo uplatnit poprvé.

18. Podle § 987 o.z. držitelem je ten, kdo vykonává právo pro sebe.

19. Podle § 988 odst. 1 o.z. držet lze právo, které lze právním jednáním převést na jiného a které připouští trvalý nebo opakovaný výkon.

20. Podle § 1194 odst. 1 o.z. společenství vlastníků je právnická osoba založená za účelem zajišťování správy domu a pozemku; při naplňování svého účelu je způsobilé nabývat práva a zavazovat se k povinnostem. Společenství vlastníků nesmí podnikat ani se přímo či nepřímo podílet na podnikání nebo jiné činnosti podnikatelů nebo být jejich společníkem nebo členem.

21. Soud konstatuje, že žalobce podal žalobu z rušené držby ve smyslu § 176, § 177 odst. 1 o.s.ř.; společně s označením „žaloba z rušené držby“ žaloba splňovala i další náležitosti stanovené zákonem (§ 42 odst. 4, § 79 odst. 1 o.s.ř.).

22. Soud se nejprve zabýval otázkou, zda byly splněny podmínky pro rozhodnutí o žalobě z rušené držby. Žaloba byla podána [datum]; o konání žalovaného se žalobce dozvěděl již [datum] (byť mu rozsah rušení držby žalobcem nebyl zcela znám). Žaloba měla být v souladu s § 1008 odst. 1 o.z. podána do 6 týdnů od okamžiku, kdy se žalobce dozvěděl o svém právu i o osobě, která držbu ohrožuje nebo ruší, přičemž jde-li o další trvání tohoto rušení nebo pokračování v něm, nezpůsobuje to prodloužení této lhůty (In: PETROV, Jan. § 1008 [Prekluzivní lhůty]. In: PETROV, Jan, VÝTISK, Michal, BERAN, Vladimír a kol. Občanský zákoník. 2. vydání (3. aktualizace). Praha: C. H. Beck, 2024, marg. č. 3.). Posledním dnem této lhůty je den [datum] (rozhodná skutečnost nastala [Anonymizováno]), žaloba tedy byla podána včas.

23. Stejně tak soud shledal, že žalobce je k podání této žaloby aktivně legitimován. Je nepochybné, že žaloba z rušené držby se týká zásahu do terasy „A“, jež je společnou částí bytového domu č. p. [číslo] (viz dohoda o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví a prohlášení o rozdělení vlastnického práva k nemovité věci na vlastnické právo k jednotkám). [Anonymizováno] je aktivně věcně legitimováno k podání negatorní žaloby v rámci [Anonymizováno], týká-li se neoprávněný zásah společných částí domu (srovnej např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 11. 4. 2012, sp. zn. [spisová značka], nebo rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 3. 4. 2018, sp. zn. [spisová značka]), a není důvodu, aby žalobce nebyl aktivně legitimován k podání žaloby z rušené držby společné části domu.

24. Přesto soud musel žalobu zamítnout. Žalobce v žalobě argumentuje zejména tím, že byl z držby jednáním žalovaného vypuzen. Soud však shledal, že se v daném případě o vypuzení z držby nejednalo, šlo pouze o její omezení, resp. rušení v užším smyslu.

25. Vypuzením z držby komentářová literatura rozumí svémocné a fyzické odnětí detence věci nebo svémocné překažení výkonu drženého práva, fakticky vedoucí k zániku dosavadní držby (např. SPÁČIL, Jiří. § 1007 [Žaloba proti vypuzení z držby]. In: SPÁČIL, Jiří, KRÁLÍK, Michal a kol. Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976–1474). 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2021, s. 129, marg. č. 2 nebo PETROV, Jan. § 1003 [Rušení držby]. In: PETROV, Jan, VÝTISK, Michal, BERAN, Vladimír a kol. Občanský zákoník. 2. vydání (3. aktualizace). Praha: C. H. Beck, 2024, marg. č. 4.). Aby se jednalo o vypuzení, musel by být žalobce zcela vyloučen z možnosti terasu „A“ jako společnou část bytového domu č. p. [číslo], popřípadě další společné prostory (např. střechu) užívat. K tomu však nedošlo, neboť žalobce byl v držbě pouze rušen v užším významu, resp. byl omezen v užívání terasy „A“ jako společné části bytového domu č. p. [číslo]. Jednotky [Anonymizováno] totiž zabíraly pouze část terasy „A“, a v užívání terasy „A“ nebylo žalovaným nijak bráněno; žalobce, resp. vlastník Bytu č. [číslo] přístup na terasu „A“ i nadále měl.

26. Jelikož se nejednalo o vypuzení z držby, nemohl se žalobce domáhat toho, aby žalovanému bylo uloženo zdržet se dalšího vypuzení žalobce z výkonu držby vlastnického práva ke společným částem bytového domu č. p. [číslo]. Proto soud rozhodl tak, jak uvedeno ve výroku I tohoto usnesení, a žalobu v této části zamítl.

27. Lze pouze doplnit, že žalobce nemohl být vypouzen z držby vlastnického práva, neboť již ze své povahy žalobce jako [Anonymizováno] nemá vlastnické právo ke společným částem bytového domu č. p. [číslo]; to náleží pouze vlastníkům jednotek v bytovém domě č. p. [číslo]. Tím však nebyla dotčena držba jiného práva žalobce, v níž byl zásahem žalovaného omezen.

28. Co se týče nároku žalobce, aby žalovanému byla uložena povinnost odstranit 3ks [Anonymizováno] umístěné na společných částech – části „A“ terasy bytového domu č. p. [číslo], má soud za to, že v souladu s § 1003 o.z. by žaloba byla v základu důvodná, neboť skutečně došlo k neoprávněné instalaci [Anonymizováno] na terasu „A“ a k vytvoření otvoru ve střeše, kudy byl z [Anonymizováno] veden kabel, čímž byl žalobce rušen v držbě.

29. Z listin doložených žalovaným však vyplývá, že dne [datum] byly [Anonymizováno] z terasy „A“ odstraněny, stejně tak kabel z nich vedoucí, a otvor ve střeše byl opraven. Jelikož je pro rozhodnutí soudu rozhodující stav v době rozhodnutí (§ 154 odst. 1 ve spojení s § 167 odst. 2 o.s.ř.), soud žalobu výrokem II tohoto usnesení v této části zamítl, neboť žalovaný po podání žaloby vymáhanou povinnost splnil.

30. Při rozhodování o náhradě nákladů řízení soud vycházel z toho, že v části žaloby, jíž se žalobce domáhal, aby žalovanému bylo uloženo zdržet se dalšího vypuzení, byl žalovaný z procesního hlediska zcela úspěšný; v části žaloby, v níž se žalobce domáhal odstranění [Anonymizováno], soud vyšel z toho, že žaloba byla podána důvodně, když až po jejím podání (žaloba podána [datum]) došlo k odstranění [Anonymizováno] a opravě střešního otvoru (k odstranění došlo [datum]). Jinými slovy, pokud by po podání žaloby nedošlo k odstranění [Anonymizováno] a opravě střešního otvoru žalovaným, bylo by žalobě žalobce v této části vyhověno. S přihlédnutím ke lhůtám k rozhodnutí o žalobě z rušené držby má soud za to, že by nebylo spravedlivé, aby pouze z toho důvodu, že žalobce nevzal v této části žalobu zpět před vydáním rozhodnutí, byl povinen za tuto část žaloby hradit náhradu nákladů řízení, neboť žalobce neměl prostor na podání žalovaného procesně reagovat (ani se o něm nedozvěděl). Soud tak vycházel z toho, jako by úspěch účastníků byl v zásadě shodný (§ 142 odst. 2 o.s.ř.), a rozhodl, že žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.