Výrok
I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci částku 96 500 Kč s úrokem z prodlení ve výši 12,75 % ročně z částky 96 500 Kč od 18. 7. 2024 do zaplacení, a to do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.
II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci náhradu nákladů řízení ve výši 36 167 Kč k rukám právního zástupce žalobce, a to do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.
Odůvodnění
1. Žalobce se podanou žalobou domáhal zaplacení smluvní pokuty ve výši 96 500 Kč s příslušenstvím. Žalobce jako kupující uzavřel se žalovanou jako prodávající dne 4. srpna 2023 kupní smlouvu, jejímž předmětem byla koupě jednotky č. [Anonymizováno] vymezené v pozemku parc. č. st. [Anonymizováno], jehož součástí je stavba č. p. [Anonymizováno], v k.ú. [adresa] v [adresa] a obci [adresa], s ní souvisejícího spoluvlastnického podílu ke stavbě a nabytí s ní souvisejících práv (dále jen „nemovitost“). Následně strany uzavřely tři dodatky, v nichž mj. měnily termín předání dokončené nemovitosti. V dodatku č. [Anonymizováno] ze dne [datum] 2023 si strany ujednaly, že žalovaná předá dokončenou nemovitost včetně vybavení, nábytku a osvětlení (v rámci čehož by byly zapsány rovněž stavy měřidel energií) v termínu nejpozději do [datum] 2023. K tomu však nedošlo. Pro případ porušení této povinnosti byla v čl. [Anonymizováno] bodu [Anonymizováno] kupní smlouvy sjednána smluvní pokuta ve výši 500 Kč za každý den prodlení. Dne [datum] 2024 zaslal žalobce prostřednictvím svého právního zástupce předžalobní upomínku – výzvu k dokončení a předání Jednotky, ve které byla žalovaná mj. vyzvána k neprodleném dokončení a předání jednotky a k úhradě do té doby přirostlé smluvní pokuty. K předání nemovitosti došlo až dne [datum] 2024. Vzhledem k tomu, že se žalovaná dostala do prodlení s předáním nemovitosti, vznikl žalobci nárok na zaplacení sjednané smluvní pokuty od [datum] 2023 (1. den prodlení) do [datum] 2024, kdy došlo k předání nemovitosti, celkem tedy za 193 dní, tj. 96 500 Kč. Žalobce vyzval žalovanou k úhradě smluvní pokuty výzvou ze dne [datum] 2024. Žalovaná však neuhradila ničeho.
2. Žalovaná nesporovala, že uzavřela s žalobcem dne [datum] 2023 smlouvu o smlouvě budoucí kupní (SOSBK) na jednotku – apartmán č. [Anonymizováno] v developerském projektu „[Anonymizováno] “ [Anonymizováno]. Upozornila však, že žalobce byl dle této smlouvy povinen uhradit kupní cenu do 40 dnů, tj. do konce [datum] 2023. Žalobce však neměl zařízené financování a žalovanou žádal změnu účastníka ve smlouvě, a to pouze na svou osobu. Žalovaná mu maximálně vycházela vstříc a k platbě nakonec došlo až dne [datum] 2023. Žalovaná proto namítala, že v prodlení s plněním svého závazku byl primárně žalobce. Z uvedeného důvodu proto navrhovala žalobu jako nedůvodnou zamítnout.
3. Na základě provedeného dokazování učinil soud následující skutková zjištění:
4. Mezi stranami nebylo sporné, že uzavřely níže uvedenou kupní smlouvu a že k této smlouvě uzavřely postupně tři dodatky. Rovněž nebylo sporu o tom, že nemovitost byla žalobci předána dne [datum] 2024.
5. Žalovaná jako prodávající a žalovaný jako kupující uzavřeli dne [datum] 2023 kupní smlouvu. Předmětem kupní smlouvy byla koupě jednotky č. [Anonymizováno] vymezené v pozemku parc. č. st. [Anonymizováno], jehož součástí je stavba č. p. [Anonymizováno], v k.ú. [adresa] v [adresa] a obci [adresa], s ní souvisejícího spoluvlastnického podílu ke stavbě a nabytí s ní souvisejících práv (dále jen „nemovitost“) za kupní cenu ve výši 6 900 000 Kč. Část kupní ceny byla splatná před podpisem kupní smlouvy a zbývající část kupní ceny do 15 dnů po podpisu kupní smlouvy. Dle článku [Anonymizováno] bodu [Anonymizováno] smlouvy měla být nemovitost dokončena a předána nejpozději do [datum] 2023. Strany si pro případ, že dojde mj. k porušení článku [Anonymizováno] smlouvy sjednaly smluvní pokutu ve výši 500 Kč za každý den prodlení se splněním povinnosti, konkrétně nepředá – li prodávající nemovitost či se kupující k převzetí nemovitosti nedostaví nebo ji odmítne převzít (prokázáno kupní smlouvou ze dne [datum] 2023 včetně vymezení původních částí stavby, což byla příloha ke kupní smlouvě).
6. V dodatku č. [Anonymizováno] ke kupní smlouvě ze dne [datum] 2023 si strany sjednaly změnu termínu uhrazení platby kupní ceny (článek [Anonymizováno]) a dále datum předání nemovitosti do [datum] 2023 (článek [Anonymizováno]) [prokázáno dodatkem č. [Anonymizováno] ke kupní smlouvě ze dne [datum] 2023].
7. V dodatku č. [Anonymizováno] kupní smlouvy ze dne [datum] 2023 byl změněn termín předání dokončené nemovitosti nejpozději do [datum] 2023 (prokázáno dodatkem č. [Anonymizováno] ke kupní smlouvě ze dne [datum] 2023).
8. V dodatku č. [Anonymizováno] [Anonymizováno] kupní smlouvy bylo sjednáno, že část kupní ceny byla uhrazena dne [datum] 2023 a termín pro úhradu zbývající kupní ceny se mění tak, že bude uhrazena do 120 dnů od podání návrhu na vklad vlastnického práva. Dále byl změněn termín předání dokončené nemovitosti (včetně vybavení, nábytku, osvětlení), v rámci, kterého budou zapsány rovněž stavy měřidel energií, a to nejpozději do [datum] 2023 (prokázáno dodatkem č. [Anonymizováno] ke kupní smlouvě ze dne [datum] 2023).
9. K předání nemovitosti došlo dne [datum] 2024 (prokázáno předávacím protokolem ze dne [datum] 2024, seznam nábytku v apartmánu č. [Anonymizováno]).
10. Žalobce vyzýval žalovanou k dokončení a předání nemovitosti a následně k úhradě smluvní pokuty (prokázáno předžalobní upomínkou ze dne 8. 1. 2023 včetně doručenky datové zprávy ze dne 8. 1. 2024, předžalobní upomínkou ze dne 9. 7. 2024 včetně dodejky do datové schránky ze dne 10. 7. 2024, předžalobní upomínkou ze dne 31. 7. 2024 včetně dodejky do datové schránky ze dne 31. 7. 2024).
11. Po provedeném dokazování měl soud skutkový stav za prokázaný. Provedení dalších důkazů shledal soud jako nadbytečné, soud proto další důkazní návrhy žalované zamítl (blíže bod 20. a 21. rozsudku). Co do závěru o skutkovém stavu, který je uveden ve stručnosti níže, pak soud odkazuje i na dílčí skutková zjištění, neboť ta jsou ve vzájemném souladu.
12. Na základě provedeného dokazování a nesporných tvrzení stran učinil soud tento závěr o skutkovém stavu:
13. Účastníci uzavřeli dne [datum] 2023 kupní smlouvu na nemovitost. Dodatky ke kupní smlouvě si strany sjednaly odlišnou splatnost kupní ceny a den předání dokončené nemovitosti. Posledním dodatkem byl stanoven termín předání dokončené nemovitosti do [datum] 2023. K předání nemovitosti však došlo až dne [datum] 2024. Pro případ prodlení s předáním nemovitosti si strany v kupní smlouvě sjednaly smluvní pokutu ve výši 500 Kč za každý den prodlení. Žalovaná se tak ocitla v prodlení s předáním nemovitosti od [datum] 2023 do [datum] 2024, tj. celkem 193 dní. V kupní smlouvě ani v dodatcích nebylo předání nemovitosti navázáno na splnění povinnosti žalobce. Žalobce před podáním žaloby vyzval žalovanou k zaplacení smluvní pokuty, žalovaná však neuhradila ničeho.
14. Takto zjištěný stav soud posoudil podle zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“).
15. Podle § 2079 odst. 1 o. z. se kupní smlouvou prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě, a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní, a kupující se zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu.
16. Podle § 2048 o. z. ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Smluvní pokuta může být ujednána i v jiném plnění než peněžitém.
17. Podle § 513 o. z. příslušenstvím pohledávky jsou úroky, úroky z prodlení a náklady spojené s jejím uplatněním.
18. V projednávané věci žalobce s žalovanou uzavřeli kupní smlouvu ve smyslu § 2079 odst. 1 o. z., na jejímž základě žalobce nabyl vlastnické právo k nemovitosti. Žalovaná řádně a včas nesplnila svou povinnosti předat žalobci dokončenou nemovitost v termínu sjednaném v dodatku č. [Anonymizováno]. Pro případ porušení této povinnosti si strany sjednaly smluvní pokutu v kupní smlouvě (v souladu s § 2048 o. z.). Tím, že žalovaná smluvenou povinnost porušila, vznikl žalobci nárok na zaplacení smluvní pokuty za každý den prodlení se splněním povinnosti žalované, tedy ode dne [datum] 2023 do [datum] 2024, tj. celkem za 193 dní.
19. Žalovaná tvrdila, že tím, kdo neplnil své povinnosti byl žalobce, neboť neměl zajištěné financování. Dodatky ke kupní smlouvě bylo prokázáno, že se změnou ujednání o splatnosti kupní ceny, docházelo vždy i k posunu termínu pro předání dokončené nemovitosti. Z kupní smlouvy a ani z jejích dodatků však nevyplývá, že by splnění povinnosti k předání nemovitosti bylo navázáno na splnění povinnosti žalobce. Skutečnost, že žalobce neměl zajištěné financování není proto pro posouzení jeho nároku významná. Významné je pouze to, zda se žalovaná ocitla v prodlení se splněním své povinnosti (tj. předání dokončené nemovitosti do [datum] 2023), jejíž nesplnění bylo sankcionováno smluvní pokutou. Pokud si strany v posledním dodatku (dodatku č. [Anonymizováno]) sjednaly předání dokončené nemovitosti do [datum] 2023, přičemž nemovitost byla předána až [datum] 2024, nepochybně k porušení povinnosti ze strany žalované došlo. Jestliže se žalovaná dostala do prodlení s předáním nemovitosti od [datum] 2023 do [datum] 2024, činí výše smluvní pokuty 96 500 Kč (tj. 500 Kč x 193 dní).
20. Nutno uvést, že žalované nebránilo ničeho v tom, aby svou povinnost vůči žalobci řádně a včas splnila. Pokud žalovaná tvrdila, že nárok žalobce na zaplacení smluvní pokuty je v rozporu s dobrými mravy, nemůže být tato námitka důvodná, neboť jak bylo uvedeno výše, žalované nebylo nijak bráněno v tom, aby svým závazkům ve smluveném termínu dostála.
21. Vzhledem k výše uvedenému a zejména skutečnosti, že žalobce nijak nebránil žalované, aby dostála svým povinnostem řádně a včas, soud pro nadbytečnost zamítl další důkazní návrhy žalované. Těmito důkazy (výpověď zástupce žalované, komunikací stran) mělo být prokázáno, že žalovaná vycházela maximálně vstříc žalobci ohledně úhrady kupní ceny. Nicméně uvedené nemá souvislost s prodlením žalované s předáním nemovitosti a ani se vznikem nároku žalobce na úhradu sjednané smluvní pokuty.
22. Žalobce vyzval žalovanou k úhradě smluvní pokuty výzvou ze dne 9. 7. 2024, žalovaná však ničeho ve stanovené lhůtě neuhradila a ocitla se s její úhradou v prodlení ode dne 18. 7. 2024 (srov. § 1963 o. z.). Žalobci tak vzniklo právo i na zaplacení zákonného úroku z prodlení podle § 1970 o. z. ve spojení s nařízením č. 351/2013 Sb.
23. Soud proto žalobu shledal důvodnou a v celém rozsahu jí vyhověl včetně požadovaného příslušenství.
24. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalobci plnou náhradu nákladů řízení v částce 36 167 Kč, neboť žalobce měl ve věci plný úspěch. Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku ze žaloby ve výši 3 860 Kč, mimosmluvní odměny advokáta za pět úkonů právní služby (příprava a převzetí zastoupení; předžalobní výzva; návrh ve věci samé, replika k vyjádření žalované; účast na jednání před soudem dne 27. 6. 2025) ve výši 4 980 Kč za úkon [podle ustanovení § 7 bod 5, § 8 odst. 1, § 11 odst. 1 písm. a), d), g) vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu (dále jen „a. t.“)] při tarifní hodnotě 96 500 Kč, dále paušální náhrady hotových výdajů souvisejících s těmito úkony ve výši 300 Kč za úkon do 31. 12. 2025, tj. 3 x 300 Kč a 450 Kč za úkon po 1. 1. 2025, tj. 2x 450 Kč podle ustanovení § 13 odst. 4 a. t. (celkem 1 800 Kč) a 21% DPH ve výši 5 607 Kč. V součtu tak žalobci vznikly náklady ve výši 36 137 Kč (3 860 + 24 900 + 1 800 + 5 607).
25. Jen pro úplnost soud doplňuje, že skutečnost, že strana žalující nepřistoupila ke smírnému řešení věci a následně byla ve věci úspěšná není důvodem pro nepřiznání náhrady nákladů řízení.
26. Lhůta k plnění povinnosti byla stanovena podle § 160 odst. 1 věty první před středníkem o. s. ř.