Výrok
I. Určuje se, že výpověď z nájmu bytu označeného č. [hodnota] v domě č.p.[Anonymizováno], nacházejícího se v [adresa], k.ú. [právnická osoba], kterou dala žalobcům žalovaná, dopisem ze dne [datum], je neoprávněná.
II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobcům na náhradě nákladů tohoto řízení částku [částka], a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalobců.
Odůvodnění
1. Žalobou došlou zdejšímu soudu dne [datum] se žalobci domáhali přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu. Žalobci v žalobě a jejích doplněních uvedli, že mezi účastníky byla dne [datum] uzavřena nájemní smlouva na dobu neurčitou k bytu č. [hodnota] v domě č. p. [adresa], k. ú. [právnická osoba]. Dne [datum] žalovaný doručil žalobcům výpověď z nájmu bytu podle § 2288 odst. 1 písm. a) zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, s odůvodněním, že byt byl dlouhodobě přenechán do podnájmu třetím osobám a že žalobci k uspokojení svých bytových potřeb využívají zahradní chatu v osadě [Anonymizováno] [Anonymizováno] v [adresa], ve výlučném vlastnictví jejich dcery [Jméno žalobce B]. Žalobci proti výpovědi podali dne [datum] písemné námitky, v nichž uvedli, že byt užívají od roku [Anonymizováno], nikdy nebyli v prodlení s placením nájemného, v bytě trvale pečují o svou plně invalidní dceru, která je odkázána na invalidní vozík, a že jim v péči pomáhá syn se snachou. Zahradní chata, kterou přizpůsobili pro letní pobyt dcery, je neobyvatelná a nelze v ní být trvale hlášen. V době pandemie se snažili dceru chránit izolací, což mohlo vést k mylnému dojmu o opuštění bytu. Žalobci tvrdí, že byt trvale užívají, nepřenechali jej k podnájmu a že výpověď je neplatná. Navrhují, aby soud určil, že výpověď ze dne [datum] je neplatná.
2. Žalovaná nárok žalobkyně neuznala a navrhla zamítnutí žaloby. Žalovaná uvedla, že nadále považuje výpověď z nájmu bytu za důvodnou. Uvedla, že na základě místního šetření provedeného bezpečnostní službou bylo zjištěno, že byt č. [hodnota] v domě č.p. [adresa], obývá syn žalobců [jméno FO] s manželkou a dvěma dětmi, přičemž byt je zařízen výhradně pro potřeby této mladé rodiny. V bytě nebyly nalezeny žádné známky užívání dalšími osobami, včetně žalobců, a nebyly zde ani žádné spací plochy pro další osoby. Užívání bytu výhradně třetími osobami bylo potvrzeno svědecky, včetně výpovědi [jméno FO]. Žalovaná dále uvedla, že žalobci trvale užívají zahradní chatu v [adresa], a to i přes její evidenční charakter, přičemž žalobce č. [hodnota]) má podle § 744 občanského zákoníku odvozené právo bydlení. Výpověď byla udělena pro hrubé porušení povinností nájemce dle § 2288 odst. 1 písm. a) OZ, neboť byt byl přenechán do samostatného užívání třetím osobám bez souhlasu pronajímatele, a dále dle písm. d) téhož ustanovení, protože byt neslouží k uspokojování bytových potřeb žalobců. Žalovaná rovněž poukázala na porušení ohlašovací povinnosti dle § 2272 odst. 1 OZ, neboť žalobci nenahlásili zvýšení počtu osob v domácnosti.
3. Na základě provedeného dokazování soud učinil následující skutková zjištění:
4. Ze smlouvy o nájmu bytu ze dne [datum] soud zjistil, že dne [datum] byla uzavřena smlouva o nájmu bytu mezi žalovanou jako pronajímatelem a žalobci jako nájemci. Předmětem smlouvy byl byt č. [hodnota] o [Anonymizováno] pokojích a kuchyni na adrese [adresa]. Smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou a žalobci měli hradit pravidelné nájemné a zálohy na služby v souladu s evidenčním listem.
5. Z evidenčního listu pro výpočet nájemného dle obecně platných předpisů platného od [datum] soud zjistil, že v seznamu osob je uvedeno: [Jméno žalobce A] -nájemce; [jméno FO] -syn; [Jméno žalobce B] -dcera; [Jméno žalobce B] -uživatel.
6. Z výpovědi z nájmu bytu ze dne [datum] soud zjistil, že žalobcům byla výpověď doručena ze strany [Anonymizováno] [Anonymizováno] [Anonymizováno] jako pronajímatele bytu č. [hodnota] v domě č.p. [adresa], na základě nájemní smlouvy uzavřené dne [datum] na dobu neurčitou. Výpověď byla učiněna z důvodu hrubého porušení povinností nájemce podle § 2288 odst. 1 písm. a) občanského zákoníku, spočívajícího v tom, že žalobci byt dlouhodobě přenechali bez souhlasu pronajímatele do užívání třetím osobám – konkrétně synovi [jméno FO], jeho manželce a dvěma dětem – a sami v bytě trvale nebydlí. Dále bylo zjištěno, že žalobci svou bytovou potřebu dlouhodobě uspokojují bydlením v zahradní chatě v osadě [Anonymizováno] [Anonymizováno] v [adresa], která je ve výlučném vlastnictví žalobkyně. Výpověď byla dále opřena o § 2288 odst. 1 písm. d) občanského zákoníku, neboť žalobci byt vůbec neužívají a disponují vlastní nemovitostí, čímž blokují obecní byt určený pro sociálně potřebné občany. Výpověď stanovuje tříměsíční výpovědní lhůtu, po jejímž uplynutí nájemní poměr končí, a žalobci byli vyzváni k vyklizení a protokolárnímu odevzdání bytu. Výpověď obsahuje poučení o právu podat námitky a návrh na přezkum oprávněnosti výpovědi soudem.
7. Z námitek ze dne [datum] proti výpovědi z nájmu bytu ze dne [datum] soud zjistil, že žalobci výpověď považují za nedorozumění a uvedli, že byt č. [hodnota] v domě č.p. [adresa] užívají nepřetržitě od roku [Anonymizováno], nikdy nebyli v prodlení s placením nájemného a v bytě trvale pečují o svou plně invalidní dceru [jméno FO], která je odkázána na invalidní vozík. V péči o ni jim pomáhá syn se snachou, zejména v době, kdy jsou žalobci v zaměstnání. V roce [Anonymizováno] přistavěli zahradní chatku v [adresa], kterou upravili pro pohyb na vozíku, aby zde dcera mohla trávit letní dny, avšak chata je malá (32 m²), celoročně neobyvatelná, má pouze evidenční číslo a není možné v ní být trvale hlášen. Žalobci uvedli, že v bytě nadále bydlí, a že dojem o jeho opuštění mohl vzniknout v důsledku snahy izolovat dceru během pandemie, což bylo doporučováno hygienickými stanicemi. Dále uvádějí, že syn a snacha byt neužívají samostatně, a že chatka je ve výlučném vlastnictví žalobkyně, přičemž žalobce k ní nemá žádné užívací právo. Žalobci uvedli, že jsou připraveni své tvrzení doložit a k námitkám přiložili kolaudační rozhodnutí k chatce a rozhodnutí o invalidním důchodu dcery. V závěru požádali, aby žalovaná výpověď přehodnotila a vzala ji zpět.
8. Z ohlášení dokončení stavby ze dne [datum] soud zjistil, že stavebník [Jméno žalobce B] oznámila dokončení přístavby zahradní chaty č. e. [Anonymizováno], díl č. [hodnota] v zahrádkářské osadě [Anonymizováno] [Anonymizováno], [adresa], na pozemcích parc. č[Anonymizováno] katastrálním území [adresa]. Stavba byla povolena rozhodnutím stavebního úřadu [Anonymizováno] [adresa] ze dne [datum] pod č.j. [Anonymizováno], které nabylo právní moci dne [datum]. Jednalo se o nepodsklepenou jednopodlažní přístavbu o rozměrech 4,0 × 8,0 m se sedlovou střechou, určenou výhradně pro zahrádkářské účely. Stavba byla provedena svépomocí pod dohledem stavebního dozoru, v souladu s projektovou dokumentací a podmínkami stavebního povolení. Ohlášení obsahuje prohlášení stavebníka, že stavba byla provedena v souladu s povolením a ověřenou dokumentací, a uvádí datum dokončení stavby – [datum]. Dokument slouží jako potvrzení o řádném dokončení stavby a splnění zákonných požadavků pro její kolaudaci.
9. Z rozhodnutí [Anonymizováno] [Anonymizováno] [adresa] ze dne [datum], č. j. [Anonymizováno] soud zjistil, že toto rozhodnutí obsahuje vydání rozhodnutí o umístění stavby na stavu: změna (přístavba) stavby zahradní chaty v zahrádkářské osadě [Anonymizováno] [Anonymizováno]., [adresa].
10. Z rozhodnutí [právnická osoba] ze dne [datum] soud zjistil, že [Jméno žalobce B], nar. [datum], bytem [adresa], byl podle § 42 odst. 1 zákona č. 155/1995 Sb., o důchodovém pojištění, přiznán invalidní důchod pro invaliditu třetího stupně s účinností od [datum]. Výše důchodu činí [částka] měsíčně, z čehož základní výměra představuje [částka] a procentní výměra [částka], což odpovídá 45 % výpočtového základu [částka]. Invalidita třetího stupně byla uznána na základě posudku Pražské správy sociálního zabezpečení ze dne [datum], podle něhož pracovní schopnost účastnice řízení poklesla o 70 % v důsledku dlouhodobě nepříznivého zdravotního stavu, a není schopna výdělečné činnosti ani za mimořádných podmínek. Doplatek důchodu za období od [datum] do [datum] činil [částka] a byl poukázán dne [datum]. Výplata důchodu byla stanovena na 12. den v měsíci.
11. Ze zprávy [Anonymizováno] [Anonymizováno] service ze dne [datum] soud zjistil, že bylo provedeno místní šetření ohledně bytu č. [hodnota] v domě č.p. [adresa] a bylo zjištěno, že byt je dlouhodobě obýván synem nájemce [jméno FO], jeho manželkou [jméno FO] a jejich dvěma nezletilými dětmi, přičemž pouze [jméno FO] je uveden v evidenčním listě. V bytě nebyly zjištěny žádné známky přítomnosti nájemců [Jméno žalobce A], jeho manželky [Jméno žalobce B] ani jejich dcery [jméno FO] ml., kteří jsou v nájemní smlouvě uvedeni jako oprávnění uživatelé. V rámci šetření bylo zjištěno, že byt je zařízen pro čtyřčlennou mladou rodinu, bez dalších lůžek či vybavení pro další osoby. Sousedé potvrdili, že v bytě bydlí mladí [jméno FO] s dětmi, zatímco starší generace se v bytě nevyskytuje. Dále bylo provedeno šetření v zahrádkářské kolonii [Anonymizováno] [Anonymizováno] v [adresa], kde se nachází zahradní domek ev. č. [hodnota] ve vlastnictví [Jméno žalobce B]. Domek je vybaven k celoročnímu užívání, má vodovod, elektřinu, jímku na odpadní vody a retenční nádrž. Svědek z okolní zahrádky potvrdil, že manželé [jméno FO] v chatě bydlí trvale. Na základě těchto zjištění zpráva uzavírá, že nájemci bytu č. [hodnota] jej dlouhodobě neužívají a trvale bydlí v zahradní chatě, zatímco byt je obýván třetími osobami bez právního titulu k jeho užívání.
12. Svědkyně [jméno FO] v rámci svědecké výpovědi dne [datum] uvedla, že byla požádána, aby dosvědčila, že žalobci v bytě skutečně bydlí. Potvrdila, že se s nimi znala od roku [Anonymizováno], kdy se do domu nastěhovali, a že se jejich děti znaly ze školních aktivit, zejména z fotbalu. Svědkyně sdělila, že sama bydlí ve 2. patře, zatímco manželé [jméno FO] bydleli v 6. nebo 7. patře, přesně si nebyla jistá, protože se nenavštěvovali a nebyli přátelé v osobním smyslu. Uvedla, že je vídala pravidelně, zejména paní [jméno FO] s dcerou [Anonymizováno], která je zdravotně postižená, a také syna [jméno FO] s partnerkou [jméno FO], která se podle jejího pozorování o [Anonymizováno] starala. Svědkyně se domnívala, že v bytě bydleli manželé [jméno FO] a jejich dcera, protože je tam vídala často, a přítomnost syna považovala za běžnou, stejně jako její vlastní syn ji navštěvuje. Dále uvedla, že si nevšimla žádné změny v pohybu osob v bytě, vše probíhalo standardně, a ani z konverzací na chodbě či při parkování nevyplývalo, že by došlo ke změně. K dotazu soudu ohledně roku [Anonymizováno] svědkyně uvedla, že v té době často jezdila za nemocnou matkou, ale i tak potkávala manžele [jméno FO] na chodbě a nic nenasvědčovalo tomu, že by v bytě nebydleli.
13. Svědkyně [jméno FO] v rámci svědecké výpovědi dne [datum] vypověděla, že bydlí od roku [Anonymizováno] ve stejném patře jako manželé [jméno FO], tedy jako jejich přímá sousedka. Uvedla, že se s nimi běžně zdravila na chodbě, a že dříve jezdila do práce společně s panem [jméno FO], který venčil psa. Svědkyně sdělila, že v bytě bydleli manželé [jméno FO], jejich syn [jméno FO] a dcera [Anonymizováno], přičemž syn [jméno FO] se podle jejího názoru v bytě již nezdržuje trvale, ale pouze dochází na návštěvy. Svědkyně uvedla, že se jí nezdá, že by v bytě došlo k nějakým změnám v obsazení, a že manželé [jméno FO] s dcerou tam podle jejího pozorování stále bydlí. Potvrdila, že dceru [Anonymizováno] vídala venku s rodiči, někdy na tříkolce, a že ji obdivovala za snahu rodičů zlepšit její pohybové schopnosti. Svědkyně dále uvedla, že občas slyšela v bytě děti, ale měla za to, že se jedná o vnoučata, která tam přicházejí na návštěvu.
14. Takto provedené dokazování soud shledal jako za zcela dostatečné pro spravedlivé rozhodnutí ve věci. Na základě výše uvedených skutkových zjištění soud dospěl k následujícímu závěru o skutkovém stavu:
15. Žalobci se na základě nájemní smlouvy uzavřené dne [datum] stali nájemci bytu č. [hodnota] v domě č.p. [adresa]. Nájem byl sjednán na dobu neurčitou. Dne [datum] byla žalobcům dána výpověď z nájmu, která byla odůvodněna tvrzením, že byt byl dlouhodobě přenechán třetím osobám bez souhlasu pronajímatele a že žalobci trvale bydlí v zahradní chatě v [adresa]. Soud však na základě svědeckých výpovědí sousedek, dokumentace k invaliditě dcery [jméno FO], stavebních dokumentů k chatě a dalších důkazů zjistil, že žalobci byt nadále užívají, v bytě trvale pečují o svou zdravotně postiženou dceru, a že syn [jméno FO] se snachou jim pouze pomáhají s péčí, zejména v době, kdy jsou žalobci v zaměstnání. Zahradní chata, ač upravená pro letní pobyt dcery, není určena k trvalému bydlení, nemá charakter obytné stavby a nelze v ní být trvale hlášen. Soud dále vzal v úvahu, že dojem o opuštění bytu mohl vzniknout v době pandemie, kdy žalobci z důvodu ochrany dcery omezili její pohyb ve veřejném prostoru. Výpověď byla založena na místním šetření, které však neprokázalo, že žalobci byt neužívají, a svědecké výpovědi sousedů naopak potvrdily jejich dlouhodobou přítomnost v bytě. Soud proto uzavřel, že výpověď z nájmu bytu nebyla oprávněná, žalobci byt nadále užívají k uspokojování svých bytových potřeb, nedošlo k hrubému porušení povinností nájemce, a žaloba tak byla shledána jako důvodná.
16. Právní posouzení:
17. Nájemní smlouva byla uzavřena dne [datum], tedy za účinnosti zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník (dále jen „starý OZ“). Výpověď z nájmu byla dána dne [datum], tedy již za účinnosti zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění (dále jen „OZ“). Podle přechodných ustanovení nového OZ, konkrétně § 3028 odst. 3, se právní poměry vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona (tj. před [datum]), jakož i práva a povinnosti z nich vzniklé, včetně práv a povinností z porušení smluv uzavřených přede dnem nabytí účinnosti, řídí dosavadními právními předpisy. Výjimkou je možnost stran sjednat, že se jejich práva a povinnosti budou řídit novým OZ ode dne jeho účinnosti. V daném případě tak platí, že nájemní smlouva se řídí starým OZ, avšak její skončení výpovědí v roce 2021 se posuzuje podle nové právní úpravy – zákona č. 89/2012 Sb.
18. Dle § 2288 odst. 1 OZ platí, že pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době,a) poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu,b) je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází,c) má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat, nebod) je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu.
19. Jak vyplývá například z rozsudku Nejvyššího soudu ze dne [datum], sp. zn. [spisová značka], „Neužívání bytu nájemcem nelze zpravidla považovat za jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu ve smyslu § 2288 odst. 1 písm. d) OZ“.
20. Dle § 2288 odst. 2 OZ platí, že pronajímatel může vypovědět nájem na dobu neurčitou v tříměsíční výpovědní době i v případě, žea) má být byt užíván pronajímatelem, nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo již rozvedeno,b) potřebuje pronajímatel byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni.
21. Dle § 2288 odst. OZ platí, že vypoví-li pronajímatel nájem z důvodů uvedených v odstavcích 1 a 2, uvede výpovědní důvod ve výpovědi.
22. Dle § 2290 OZ platí, že nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.
23. V daném případě se žalobci domáhali přezkoumání výpovědi z nájmu, kdy lhůtu stanovenou v § 2290 OZ dodrželi. Výpověď z nájmu bytu učiněná žalovanou byla odůvodněna podle § 2288 odst. 1 písm. a) a d) občanského zákoníku, tedy hrubým porušením povinností nájemce a jiným obdobně závažným důvodem. Nejvyšší soud ve své judikatuře (např. sp. zn. [spisová značka]) opakovaně zdůraznil, že neužívání bytu samo o sobě není výpovědním důvodem, pokud není spojeno s dalšími mimořádnými okolnostmi, jako je např. zneužívání obecního bytu nebo jeho blokování pro jiné potřebné osoby. V rozsudku sp. zn. [spisová značka] Nejvyšší soud dále uvedl, že přenechání bytu třetí osobě bez souhlasu pronajímatele může být hrubým porušením povinností nájemce, avšak pouze tehdy, pokud nájemce v bytě sám trvale nebydlí a třetí osoba není osobou blízkou nebo zvláštního zřetele hodnou. V projednávané věci bylo prokázáno, že žalobci byt nadále užívají, pečují v něm o svou zdravotně postiženou dceru, a že syn s rodinou jim pouze pomáhá. Zahradní chata, ač upravená pro letní pobyt dcery, není určena k trvalému bydlení. Místní šetření neprokázalo, že by žalobci byt neužívali, a svědecké výpovědi sousedů jejich přítomnost v bytě potvrdily. Soud proto uzavřel, že výpověď nebyla oprávněná, neboť nebyly naplněny zákonné podmínky pro její udělení. Tento závěr je v souladu s výše uvedenou judikaturou Nejvyššího i Ústavního soudu (např. II. ÚS 3091/07), která zdůrazňuje nutnost individuálního posouzení každého případu, zejména s ohledem na zdravotní stav členů domácnosti a účel užívání bytu.
24. Ve smyslu všeho shora uvedeného tak soud žalobě v plném rozsahu vyhověl (výrok ad I).
25. Na náhradě nákladů řízení soud uložil (výrok ad II) žalované zaplatit žalobcům částku [částka], neboť žalobci měli ve věci úplný úspěch (§ 142 odst. 1 o. s. ř.). Soud vycházel z vyhlášky Ministerstva spravedlnosti č. 177/[PSČ obec]. o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (advokátní tarif), a to jak ve znění účinném do [datum], tak ve znění účinném od [datum], dále jen „AT“. Do konce roku 2024 zástupce žalobců vykonal 7 úkonů právní služby (převzetí a příprava zastoupení, písemné podání ze dne [datum], porada dne [datum], jednání dne [datum], podání ze dne [datum], podání ze dne [datum] a jednání dne [datum]) vykonaných dle § 11 odst. 1 AT. V souladu s § 9 odst. 3 AT ve znění účinném do [datum] činila tarifní hodnota v případě těchto úkonů [částka] a v souladu s § 7 bod 5 AT hodnota jednoho úkonu právní služby částku [částka]. Za těchto 7 úkonů právní služby tak advokátovi žalobců náleží odměna [částka] (tj. 7 * [částka]). Dle § 13 odst. 4 AT pak advokátovi za těchto 7 úkonů právní služby náleží náhrada hotových výdajů ve výši [částka] (tj. 7 * [částka]). Od [datum] advokát žalobců ve věci vykonal 4 úkony právní služby (podání ze dne [datum] a 3x jednání u soudu) vykonaných dle § 11 odst. 1 AT. V souladu s § 9 odst. 3 AT ve znění účinném od [datum] činí tarifní hodnota [částka] a dle § 7 bod 5 AT tak hodnota jednoho úkonu činí [částka]. Za tyto 4 úkony právní služby tak advokátovi žalobců náleží odměna [částka] (tj. 4 * [částka]). Dle § 13 odst. 4 AT advokátovi náleží i za tyto úkony náhrada hotových výdajů ve výši [částka] (tj. 4 * [částka]). Advokát je plátcem DPH, a proto mu z celkové částky [částka] bylo přiznáno 21 % DPH ve výši [částka]. Souhrnem tak náhrada nákladů řízení činí [částka], která je dále zvýšena o částku [částka] představující soudní poplatek, který žalobci museli uhradit, aby mohli u soudu uplatnit své právo. Celkem tak soud žalované uložil uhradit zástupci žalobců částku [částka], a to dle § 149 o. s. ř., ve lhůtě dle § 160 o. s. ř.