Výrok
I. Žalovaný je povinen zdržet se jednání, kterým by samostatně nakládal s pozemkem parcelní číslo [hodnota], k. ú. [adresa], obec [adresa] zapsaném na listu vlastnictví číslo [hodnota], zejména, aby uzavíral smlouvy, kterými umožní užívání nezastavěné části uvedeného pozemku, a to od právní moci tohoto rozsudku.
II. Žalovaný je povinen žalobci nahradit náklady řízení ve výši 26 901 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám žalobcova zástupce advokáta [Jméno advokáta].
Odůvodnění
1. Vymezení věci a argumentace účastníků1. Žalobce je [Anonymizováno], které sdružuje a zastupuje [Anonymizováno] domu. Žalovaný je jedním ze [Anonymizováno] a vlastní dvě [Anonymizováno], které pronajímá k [Anonymizováno] [Anonymizováno]. Spor mezi žalobcem a žalovaným je o tom, zda žalovaný může provozovateli [Anonymizováno] pronajmout též nezastavěnou část pozemku, na kterém se nachází [Anonymizováno] dům, k využití jako [Anonymizováno].
2. Žalobce se podanou žalobou domáhá ochrany [Anonymizováno] parc. č. [hodnota], k. ú. [adresa], na kterém se nachází [Anonymizováno] čp. [Anonymizováno]. Žalovaný pronajímá své [Anonymizováno] a spolu s tím přenechává třetí osobě k užití i nezastavěnou část [Anonymizováno], aniž by k tomu měl souhlas spoluvlastníků, resp. žalobce. Tím překračuje své spoluvlastnické oprávnění a znemožňuje žalobci a jeho členům užívání pozemku.
3. Žalobce se s žalovaným pokoušel situaci řešit, ale bez úspěchu. Proto se obrací na soud a domáhá se, aby soud uložil žalovanému povinnost zdržet se samostatného nakládání s pozemkem.
4. Žalovaný považuje žalobu za nedůvodnou. Namítá nedostatek aktivní legitimace žalobce, neboť má pouze omezenou právní osobnost a tomu odpovídající omezenou procesní subjektivitu. [Anonymizováno] [Anonymizováno] práva svých členů se domáhat nemůže.[právnická osoba] věci samé žalovaný uvedl, že [Anonymizováno] je v domě provozována již od vzniku domu (tedy téměř sto let) a spolu s ní též [Anonymizováno]. S provozem [Anonymizováno] a [Anonymizováno] se počítalo již před zahájením stavby domu. I žalovaný jako vlastník příslušných [Anonymizováno] [Anonymizováno] tedy přenechává k užívání provozovateli [Anonymizováno] též užívání [Anonymizováno], stejně jako všichni předchozí vlastníci a provozovatelé [Anonymizováno].6. Pokud by snad právo užívat [Anonymizováno] společně s provozováním [Anonymizováno] neexistovalo již od vzniku domu, vzniklo dle žalovaného následně vydržením a nadále trvá. Žalovaný též namítl, že žalobce ani jeho členové dlouhodobě nezpochybňovali jeho právo nakládat s nezastavěnou částí pozemku. Žalobu považuje za rozpornou s dobrými mravy a případné právo žalobce omezovat žalovaného v nakládání s [Anonymizováno] za promlčené.2. Skutkové závěry7. Mezi účastníky jsou nesporné tyto skutečnosti:- žalobce je [Anonymizováno] [Anonymizováno] zřízené ke správě [Anonymizováno] a pozemku parc. č. [hodnota] v katastrálním území [adresa],- žalovaný je člen žalobce s podílem [Anonymizováno] a vlastník [Anonymizováno] č. [Anonymizováno],- žalovaný pronajímá [Anonymizováno] společnosti [právnická osoba]., která v nich provozuje restauraci [Anonymizováno].Tato shodná tvrzení vzal soud za svá skutková zjištění [§ 120 odst. 3 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (o. s. ř.)].8. Po provedeném dokazování má soud za prokázané tyto skutečnosti.9. Žalobce vznikl [datum] ([Anonymizováno] na čl. 11), žalovaný [datum] transformací z [Anonymizováno] [adresa] ([Anonymizováno] na čl. 4).10. Na pozemku parc. č. [hodnota], k. ú. [adresa], se nachází [Anonymizováno]. Před domem směrem do ulice je nezastavěná část pozemku ([Anonymizováno] na čl. 10).11. Žalovaný [datum] jako výlučný vlastník [Anonymizováno] a pozemku parc. č. [hodnota] vymezil [Anonymizováno] podle zákona č. 72/1994 Sb., o [Anonymizováno]. Budova přešla do vlastnictví žalovaného [datum] z původního vlastníka, [Anonymizováno] [adresa]. Žalovaný v domě vymezil [Anonymizováno] a převedl na vlastníky jednotek i spoluvlastnický podíl k pozemku [část A) prohlášení vlastníka o [Anonymizováno] ]. [Anonymizováno] je umístěna v suterénu a náleží k ní spoluvlastnický podíl na společných částech [Anonymizováno] ([Anonymizováno] [Anonymizováno] č. [Anonymizováno] v prohlášení vlastníka o [Anonymizováno]). [Anonymizováno] jednotka č. [Anonymizováno] se nachází v přízemí a náleží k ní podíl na společných částech budovy a na [Anonymizováno] (popis [Anonymizováno] v prohlášení vlastníka o [Anonymizováno]).12. Každý vlastník má povinnost dbát, aby nerušil řádný výkon práv ostatních vlastníků pozemku. Bez souhlasu společenství vlastníků jednotek nesmí nikdo na pozemku umisťovat žádné předměty ani jejich umístění trpět jiným osobám, ani zde umisťovat vývěsky, nápisy, reklamy a jiná informační zařízení. Má-li v jednotce vlastník či oprávněný uživatel podnikání, není třeba souhlasu k umístění přiměřeného obchodního označení na dveřích jednotky a u vchodových dveří domu [čl. [Anonymizováno] části E) prohlášení vlastníka o [Anonymizováno] [Anonymizováno] ].13. V [Anonymizováno] 2019 zaslala žalobci dopis společnost [právnická osoba] [IČO] IČO, , kterým reagovala na žalobcův dopis adresovaný jiné společnosti. Společnost [právnická osoba] uvedla, že je nájemcem [Anonymizováno] žalovaného, přičemž předmětem nájmu je též část [Anonymizováno] – [Anonymizováno], která přiléhá k provozovně a má výměru [Anonymizováno] m2. Společnost vychází z toho, že žalovaný je oprávněn část pozemku ([Anonymizováno]) pronajímat ([Anonymizováno] na čl. 7).14. Společnost [právnická osoba] uzavřela s žalovaným [Anonymizováno] č. [hodnota] za účelem provozování [Anonymizováno] s [Anonymizováno], [Anonymizováno] a [Anonymizováno]. Předmětem nájmu byly [Anonymizováno] žalovaného a spolu s nimi i „část [Anonymizováno] přilehlá k [Anonymizováno] o výměře [Anonymizováno] m2“ ([Anonymizováno] strana [Anonymizováno] [Anonymizováno] na čl. 7 [Anonymizováno]).15. Žalobce se v [Anonymizováno] 2025 obrátil na společnost [právnická osoba]. Informoval ji, že k užívání nezastavěné části pozemku nemá jeho souhlas a nic za užívání neplatí. Proto ji vyzval, aby mu poskytla informace a dokumenty, z nichž vycházela, když začala nezastavěnou část pozemku užívat ([Anonymizováno] na čl. 5 s [Anonymizováno] na čl. 8).16. Žalobce se v [Anonymizováno] 2025 obrátil i na žalovaného. Upozornil ho, že s ohledem na jeho postoj k problému se žalobce obrátí na soud, a požádal ho, aby žalobce informoval o případné změně svého postoje. Zároveň ho vyzval, aby s pozemkem nedisponoval, nepronajímal ho a aby zajistil, že ho nebude užívat ani stávající nájemce ([Anonymizováno] na čl. 6 s [Anonymizováno] na čl. 9).17. Soud postupem dle § 128 a § 129 odst. 2 o. s. ř. vyzval společnost [Anonymizováno] (aktuální provozovatelka [Anonymizováno]), aby sdělila, na základě jakého titulu provozuje [Anonymizováno] [Anonymizováno], zda provozuje i [Anonymizováno] na [adresa], a doložila k tomu příslušné právní tituly.18. Ze sdělení společnosti [Anonymizováno] soud zjistil, že [Anonymizováno] pro [Anonymizováno] má pronajaté od žalovaného. K [Anonymizováno] patří [Anonymizováno], na které společnost také provozuje [Anonymizováno] stejně jako předchozí provozovatel ([Anonymizováno] na čl. 60).19. Společnost [Anonymizováno] má s žalovaným uzavřenou [Anonymizováno] č. [hodnota] -[datum]. Předmětem [Anonymizováno] jsou [Anonymizováno] a účelem [Anonymizováno] je provozování [Anonymizováno]. Doba [Anonymizováno] byla opakovaně prodlužována a nyní má společnost [Anonymizováno] do 28. 2. 2030 ([Anonymizováno] [Anonymizováno] č. [hodnota] -[Anonymizováno] s [Anonymizováno] č. [hodnota] až 4).20. Ostatní navržené důkazy soud zamítl, neboť je s ohledem na své právní posouzení považoval za nadbytečné.21. Soud učinil z provedených důkazů následující závěr o skutkovém stavu.22. Žalovaný byl výlučným vlastníkem budovy čp. [Anonymizováno] a [Anonymizováno] parc. č. [hodnota]. Oboje na něj přešlo z předchozího výlučného vlastníka – [Anonymizováno] [adresa]. Na konci roku [Anonymizováno] žalovaný rozdělil [Anonymizováno], které převedl na jednotlivé vlastníky spolu s příslušným podílem na společných částech domu i pozemku. Ohledně užívání nezastavěné části pozemku v prohlášení vlastníka nic specifického neuvedl, a to ani obecně, ani ve vztahu k [Anonymizováno].23. Žalovaný uzavřel se společností [právnická osoba] [Anonymizováno] smlouvu, kterou jí dal k užívání své [Anonymizováno] spolu s nezastavěnou částí [Anonymizováno], a to za účelem provozování [Anonymizováno]. Za stejným účelem později pronajal své [Anonymizováno] společnosti [právnická osoba]. V [Anonymizováno] si písemně nesjednali, že spolu s jednotkami pronajímá žalovaný též nezastavěnou část pozemku, nicméně obě strany nájemní smlouvy s tím počítaly a jejich úmyslem bylo pronajmout též nezastavěnou část pozemku.24. Žalobce se obrátil na společnost [Anonymizováno] i na žalovaného a informoval je o tom, že žalovaný není oprávněn pronajímat nezastavěnou část pozemku. Zároveň žalobce žalovaného vyzval, aby se takového jednání zdržel, ovšem bez úspěchu.3. Právní posouzení25. Žalobce se domáhá ochrany [Anonymizováno] svých členů. Protože žalovaný v řízení namítá mj. nedostatek žalobcovy aktivní legitimace, zaměří se soud nejprve na ni. Protože soud dospěl k závěru, že žalobce je aktivně legitimovaný k podání žaloby, vysvětlí následně proč považuje žalobou uplatněný nárok za důvodný.3.1. K aktivní legitimaci26. Žalobce je [Anonymizováno]. Tedy právnická osoba založená za účelem zajišťování [Anonymizováno] [§ 1194 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (o. z.)], která je odpovědná za [Anonymizováno] [Anonymizováno] a [Anonymizováno] (§ 1190 o. z.; k tomu soud doplňuje, že toto ustanovení hovoří pouze o [Anonymizováno] [Anonymizováno], jde však o legislativní zkratku zavedenou v § 1177 o. z., která zahrnuje [Anonymizováno]).27. [právnická osoba] a [Anonymizováno] zahrnuje vše, co nenáleží vlastníku [Anonymizováno] a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou [Anonymizováno] a [Anonymizováno] jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí (§ 1189 odst. 1 o. z.). Má se za to, že [Anonymizováno] se vztahuje i na společné části, které slouží výlučně k užívání jen některému spoluvlastníku (odst. 2 citovaného ustanovení).28. Z právě shrnuté úpravy judikatura „dovodila oprávnění [Anonymizováno] v rámci [Anonymizováno] a [Anonymizováno] podat ohledně společných částí domu jak žalobu vyplývající z práva věcného (negatorní žalobu na ochranu vlastnictví), tak žalobu odvíjející se z práva závazkového“ (rozsudek Nejvyššího soudu z 11. 9. 2019, sp. zn. 26 Cdo 379/2019, bod 18).29. Žalobce se domáhá ochrany vlastnického práva svých členů k pozemku, za jehož správu odpovídá. K podání takové žaloby je aktivně legitimován.3.2. K důvodnosti žaloby30. Žalobce se podanou žalobou domáhá ochrany proti zásahu do vlastnického práva dle § 1042 o. z. Mezi stranami přitom není sporné, že pozemek (včetně jeho nezastavěné části) je ve spoluvlastnictví členů žalobce. Soud proto zkoumal, zda žalovaný do tohoto vlastnického práva zasahuje a zda tak činí neoprávněně.31. Soud má předně za to, že byť nezastavěnou část pozemku nevyužívá přímo žalovaný, ale jeho nájemník, může se žalobce ochrany domáhat přímo proti žalovanému. Pasivně legitimován je v těchto případech totiž nejen [Anonymizováno], ale též [Anonymizováno], „tedy osoba, která má faktickou nebo právní možnost jednání třetí osoby, která je [Anonymizováno], ovlivnit nebo mu zabránit“ (rozsudek Nejvyššího soudu z 31. 1. 2017, sp. zn. 22 Cdo 374/2015-I.).32. Takovou osobou je právě žalovaný. V [Anonymizováno] [Anonymizováno] se společností [Anonymizováno] sice není výslovně ujednáno, že žalovaný společnosti pronajímá též nezastavěnou část pozemku, z dokazování však vyplynulo, že žalovaný i společnost [Anonymizováno] měli při uzavření smlouvy v úmyslu [Anonymizováno] s [Anonymizováno] i nezastavěnou část pozemku. Právní jednání se posuzuje dle svého obsahu a při výkladu primárně platí, že co je vyjádřeno slovy nebo jinak, vyloží se podle úmyslu jednajícího, byl-li takový úmysl druhé straně znám, anebo musela-li o něm vědět (§ 555 odst. 1 a § 556 odst. 1 o. z.; obecně např. usnesení Nejvyššího soudu z 2. 1.2 2025, sp. zn. 20 Cdo 2837/2025, nebo jeho rozsudek z 16. 12. 2025, sp. zn. 33 Cdo 3148/2024).33. Nezastavěná část pozemku se jako [Anonymizováno] [Anonymizováno] používala dlouhodobě, a soud proto nemá pochyby o tom, že úmyslem žalovaného a společnosti [Anonymizováno] bylo s [Anonymizováno], tak jak to žalovaný učinil i u dřívějšího nájemce. Pokud žalovaný pronajal společnosti [Anonymizováno] k užívání i [Anonymizováno], je to právě on, kdo má možnost ovlivnit či zabránit jednání přímého rušitele.34. Žalovaný v řízení namítal, že je oprávněn nezastavěnou část pozemku využívat, neboť se tato část pozemku spolu s [Anonymizováno] využívala vždy. Zároveň poukazoval na možné vydržení práva nezastavěnou část pozemku užívat. Soud jeho argumentaci nepřisvědčil.35. Samotná skutečnost, že předzahrádka je spolu s [Anonymizováno] užívána již téměř 100 let žalovanému užívací právní titul nezakládá. Soud proto k těmto skutečnostem neprováděl dokazování, ač to žalovaný navrhoval.36. Žalovaný byl výlučným vlastníkem budovy i pozemku od roku [Anonymizováno] do konce roku [Anonymizováno] (a před ním bylo výlučným vlastníkem [Anonymizováno] [adresa]). Je samozřejmé, že výlučný vlastník celého domu a celého pozemku mohl nakládat s nezastavěnou částí pozemku, jak chtěl. Třebas ji využívat jako [Anonymizováno].37. Za podstatné soud považuje, jak byly právní vztahy upraveny poté, co byl dům rozdělen na [Anonymizováno]. Žalovaný na konci roku [Anonymizováno] spolu s [Anonymizováno] převedl na [Anonymizováno] též příslušné [Anonymizováno]. Žalovaný v prohlášení vlastníka (§ 5 zákona o [Anonymizováno]) nevymezil žádný zvláštní režim pro nezastavěnou část pozemku ([Anonymizováno]), a to ani v obecné rovině ani ve vztahu k [Anonymizováno]. Naopak – pro [Anonymizováno] a jeho užívání stanovil obecná pravidla, která se vztahují na všechny vlastníky jednotek. Za takové situace nelze než uzavřít, že žalovanému žádné[Anonymizováno] zvláštní užívací právo k pozemku, jehož je spoluvlastníkem, z prohlášení vlastníka neplyne.38. Žalovaný nemohl právo užívat nezastavěnou část pozemku (či s ní jinak nakládat) ani vydržet.39. Právo užívat nezastavěnou část pozemku by odpovídalo [Anonymizováno] (§ 1283 o. z.), resp. [Anonymizováno] [§ 151n odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku (obč. zák.)]. Takové právo by bylo možné [Anonymizováno] (§ 151o odst. 1 obč. zák., § 1260 odst. 1 o. z.). Žalovaný však s ohledem na svůj vztah k [Anonymizováno] vůbec nemohl takové právo [Anonymizováno].40. Žalovaný vykonával [Anonymizováno] nejprve z titulu vlastníka a následně, po [Anonymizováno] [Anonymizováno] na [Anonymizováno], z titulu spoluvlastníka. V obou případech má právo k celému pozemku, v případě spoluvlastnictví je omezen stejným právem ostatních spoluvlastníků (§ 137 obč. zák., § 1115 a § 1117 o. z.). Žalovaný měl tedy od počátku své existence právo k celému pozemku, a to včetně práva užívacího. Za takové situace však nemohl vydržet užívací právo k nezastavěné části pozemku, neboť nevykonával užívací právo k věci cizí ale k věci vlastní. Služebnost (věcné břemeno) však z povahy věci omezuje vlastníka věci ve prospěch třetí osoby (ve prospěch jiného – § 151n odst. 1 obč. zák. a § 1257 odst. 1 o. z.). Žalovaný však nikdy jiným ve vztahu k pozemku nebyl, nemohl proto ani vydržením nabýt právo část pozemku užívat.41. Užívání nezastavěné části [Anonymizováno] ze strany žalovaného je [Anonymizováno] z [Anonymizováno] [Anonymizováno] [Anonymizováno] [Anonymizováno]. Žalovaný totiž užívá společnou věc (pozemek) nad rámec svého [Anonymizováno] [Anonymizováno] bez [Anonymizováno] a souhlasu [Anonymizováno] (obecně např. rozsudek Nejvyššího soudu z 10. 10. 2012, sp. zn. 31 Cdo 503/2011, nebo stanovisko pléna Ústavního soudu z 16. 10. 2018, sp. zn. Pl. ÚS-st. 48/18). Žalovaný se může bránit proti tomuto excesu negatorní žalobou dle § 1042 o. z. (rozsudek Nejvyššího soudu z 31. 1.2 018, sp. zn. 22 Cdo 4995/2017).42. Soud neshledal důvodnou námitku promlčení, kterou žalovaný vznesl. Žalobce se totiž brání proti trvajícímu rušení [Anonymizováno], resp. [Anonymizováno]. Po dobu trvání takového rušení „promlčení nepřichází vůbec do úvahy“ (usnesení Nejvyššího soudu z 30. 11. 2016, sp. zn. 22 Cdo 2886/2014), Anonymizováno43. Konečně soud nepovažuje žalobcův postup ani za rozporný s dobrými mravy. I výkon (spolu)vlastnického práva může být sice v některých výjimečných případech v rozporu s dobrými mravy, „pokud výkon práva na ochranu vlastnictví vážně poškodí uživatele věci, aniž by vlastníkovi přinesl odpovídající prospěch“ (rozsudek Nejvyššího soudu z 19. 9. 2023, sp. zn. 22 Cdo 1767/2023, bod 16). O takový případ však v posuzované věci v žádném případě nejde.44. Žalobce podanou žalobou (pouze) chrání vlastnické právo svých členů. Z ničeho neplyne, že by žalovaného chtěl poškodit nebo že by ho vůbec vážně poškodit mohl. Není zde ani žádný zvlášť významný zájem žalovaného, který by bylo třeba chránit (za ten judikatura považuje typicky zájem na zajištění bydlení – rozsudek Nejvyššího soudu z 27. 2. 2006, sp. zn. 22 Cdo 2859/2004). Skutečnost, že žalovaný historicky převedl [Anonymizováno] do [Anonymizováno] členů žalobce, že vůči nim vystupoval vstřícně a že [Anonymizováno] dlouhodobě využívá, není pro tuto otázku zásadní.4. Závěr a náklady řízení45. Žalovaný tím, že pronajímá část nezastavěného pozemku třetím osobám k užití jako [Anonymizováno] [Anonymizováno], užívá pozemek nad rámec svého [Anonymizováno] podílu. Tím zasahuje do vlastnického práva ostatních spoluvlastníků, kteří jsou členy žalobce. Žalobce je přitom pověřen [Anonymizováno] a může se z toho titulu domáhat též ochrany vlastnického práva, které žalovaný ruší. Žaloba je důvodná. Soud jí proto vyhověl a výrokem I. uložil žalovanému, aby se zdržel jednání, kterým vlastnické právo členů žalobce rušil.46. Výrokem II. rozhodl soud o náhradě nákladů řízení. Žalobce byl ve věci plně úspěšný, proto mu náleží náhrada nákladů potřebných k účelnému uplatňování nebo bránění práva (§ 142 odst. 1 o. s. ř.). Žalobce byl v řízení zastoupen advokátem. Jeho náklady tvoří dle § 137 odst. 1, 2 a 3 o. s. ř. zaplacený soudní poplatek, odměna za zastupování advokátem, náhrada jeho hotových výdajů a náhrada daně z přidané hodnoty (DPH). Tarifní hodnotou je částka 30 000 Kč [§ 9 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu (AT)].47. Celková výše nákladů řízení je 26 901 Kč a sestává z:- zaplaceného soudního poplatku ve výši 5 000 Kč;- odměny advokáta ve výši 2 300 Kč podle § 6 odst. 1 a § 7 bod 5 AT za každý ze šesti úkonů právní služby dle § 11 odst. 1 písm. a), d), g) AT a ve výši 1 150 Kč za jeden úkon právní služby dle § 11 odst. 2 písm. c) a odst. 3 AT:- převzetí a příprava zastoupení včetně první porady s klientem,- výzva žalovanému před podáním žaloby,- sepis a podání žaloby ve věci samé,- vyjádření k námitce věcné nepříslušnosti (za který žalobci náleží mimosmluvní odměna ve výši jedné poloviny)- účast na jednání [datum],- duplika k vyjádření žalobce,- účast na jednání [datum],celkem tedy 14 950 Kč (6×2300+1×1150);- paušální náhrady hotových výdajů ve výši 450 Kč (§ 13 odst. 4 AT) za každý ze sedmi úkonů právní služby, celkem tedy 3 150 Kč;- náhrady DPH dle § 137 odst. 3 písm. a) a § 151 odst. 2 o. s. ř. a § 14a odst. 1 AT ve výši 21 % z částky 18 100 Kč, tedy 3 801 Kč.48. Lhůtu k plnění soud určil jako třídenní od právní moci rozsudku (§ 160 odst. 1 o. s. ř.). [adresa] k plnění dle § 149 odst. 1 o. s. ř.