26 C 204/2023

Odůvodnění

1. Žalobce požadoval, aby žalovaná vyklidila a předala mu prostory tvořené souborem místností o dispozici [Anonymizováno], označovaných v současnosti jako byt č. [hodnota] v 1. patře (2. NP) bytového domu na adrese [Adresa žalované], který je součástí pozemku parc. č. [hodnota] ([Anonymizováno]) zapsaného na LV č. [hodnota] pro obec [adresa] a katastrální území [adresa] u [právnická osoba] pro [Anonymizováno] pracoviště [adresa], když je vlastníkem pozemku parc. č. [hodnota] (zastavěná [Anonymizováno]), jehož součástí je budova č. p. [Anonymizováno] (objekt bydlení), zapsaný na LV č. [hodnota] pro obec [adresa] a katastrální území [adresa] u [právnická osoba] pro [Anonymizováno] [adresa]. Žalovaná užívala byt o velikosti [Anonymizováno]. Příslušný orgán vydal rozhodnutí o sloučení bytu užívaného žalovaného s bytem pí. [jméno FO] (tímto mělo jít o byt [Anonymizováno]). Žalovaná provedla stavební úpravy, které nebyly nikdy kolaudovány, a proto nikdy nevznikl byt [Anonymizováno]. Na základě nájemní smlouvy z [datum] pronajal jeho právní předchůdce [právnická osoba]. žalované byt č. [hodnota], [Anonymizováno], sestávající se ze [Anonymizováno] na dobu neurčitou od [datum], ačkoliv tento po právní stránce nikdy neexistoval. Skutečnost, že byt č. [hodnota], o velikosti [Anonymizováno] po právní stránce nikdy neexistoval, vedla k zamítnutí žaloby, kterou se u Obvodního soudu pro [adresa] proti žalované domáhal přivolení k výpovědi z nájmu bytu (řízení sp. zn. [Anonymizováno]), když žalovaná provedla svévolně stavební úpravy spočívající v přebudování [Anonymizováno], vybudování [Anonymizováno], z původního [Anonymizováno]. Rozhodnutím [Anonymizováno] [adresa] – odboru stavebního [adresa], mu stavební úřad nařídil odstranění stavby v rozsahu stavebních úprav v [Anonymizováno] bytového domu, které byly provedeny za účelem sloučení těchto dvou samostatných bytů o velikosti [Anonymizováno] č. [hodnota] o velikosti [Anonymizováno]. Stavební úřad mu uložil uvést stavbu do předchozího povoleného stavu uvedeného v ověřovací dokumentaci pro povolovací výměr pod [Anonymizováno] z [datum] v rozsahu: „V [Anonymizováno] bude odstraněna [Anonymizováno], která vymezila prostor [Anonymizováno] [Anonymizováno] a zbývající [Anonymizováno]. Z vymezeného prostoru [Anonymizováno] bude odstraněno připojovací [Anonymizováno] vedoucí od zařizovacích předmětů [Anonymizováno] (tj. [Anonymizováno]) a [Anonymizováno] užívanou jako [Anonymizováno]) včetně [Anonymizováno] v každé [Anonymizováno] bude upravena tak, aby bylo zajištěno umělé osvětlení obou [Anonymizováno] bytů samostatně. Dveře mezi [Anonymizováno]. [Anonymizováno]) a to nejpozději do 6 měsíců od právní moci rozhodnutí (právní moc [datum]). V minulosti žalovanou opakovaně vyzýval k vyklizení prostor. Žalovaná prostory nevyklidila. V důsledku nečinnosti žalované se dostal do situace, kdy proti němu exekutorský úřad [adresa], [tituly před jménem] [jméno FO], soudní exekutor, zahájila exekuci pod sp. zn.: [Anonymizováno] ve věci oprávněného Městské části [adresa] z rozhodnutí o odstranění stavby. O tom informoval žalovanou s opětovnou žádostí o vyklizení prostor. Žalovaná prostory nevyklidila, čímž mu znemožňuje splnit povinnost z rozhodnutí o odstranění stavby. Naposledy žalovanou vyzval k vyklizení dopisem z [datum], který žalovaná převzala [datum].

2. Žalovaná navrhla žalobu zamítnout, když ji svědčí smlouva, která jí dává právo užívat prostory kolaudované jako obytné místnosti. Žalovaná odkázala na § 579 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., když nedostatky právního jednání způsobil předchozí pronajímatel, do jehož práv a povinností žalobce vstoupil.

3. V řízení soud provedl důkazy a učinil z nich zjištění:- původní půdorys bytů k roku , Anonymizováno- původní půdorys spojených bytů po provedených stavebních úpravách pořízený [právnická osoba]. – v , Anonymizováno- dohoda o užívání bytu [datum] – žalovaná a [Anonymizováno] v [adresa] uzavřeli dohodu o užívání bytu [Anonymizováno], [adresa]; v dohodě bylo uvedeno rozhodnutí o přidělení bytu ONV v [adresa] z [datum],- rozhodnutí odboru bytového hospodářství ONV V [adresa] z [datum], č. j. [Anonymizováno] odbor bytového hospodářství ONV v [adresa] podle § 56 odst. 2 zákona č. 41/1964 Sb. udělil souhlas se sloučením uvolněného bytu [Anonymizováno] po [jméno FO] v 1. podlaží domu č. p. [Anonymizováno] v Praze, [Anonymizováno], k dosavadní bytové jednotce [Anonymizováno] kategorie užívané [Jméno žalované], čímž vznikne [Anonymizováno],- dohoda o užívání bytu [datum] – žalovaná a OPBH v [adresa] uzavřeli dohodu o užívání [Anonymizováno], [adresa]; v dohodě bylo uvedeno rozhodnutí o přidělení bytu ONV v [adresa] z [datum], č. j. byt-[Anonymizováno] (podle data rozhodnutí a čísla jednacího soud dospěl k závěru, že ve skutečnosti šlo o souhlas se sloučením bytů dle rozhodnutí z [datum], nešlo o nové rozhodnutí o přidělení bytu [Anonymizováno]),- protokol o převzetí bytu z [datum] – [Jméno žalované] převzala byt po pí. [jméno FO],- nájemní smlouva z [datum] – [právnická osoba]. žalované pronajala byt č. [hodnota] v domě č. p. [Anonymizováno] [adresa], [Anonymizováno]),- protokol o převzetí bytu z [datum] - [právnická osoba]. a žalovaná sepsaly protokol o převzetí [Anonymizováno] č. [hodnota] v domě č. p. [Anonymizováno],- evidenční list – [právnická osoba]. stanovily nájemné na [částka] ([Anonymizováno]),- evidenční list z [datum] – [právnická osoba]. stanovily nájemné na [částka] ([Anonymizováno]),- žaloba ze spisu Obvodního soudu pro [adresa] sp. zn. [Anonymizováno] (žaloba napadla u soudu [datum]) – [tituly před jménem] [jméno FO] proti žalované podal žalobu ohledně přivolení soudu k výpovědi z nájmu bytu z důvodu žalovanou provedených nepovolených stavebních úprav; žalobce v žalobě mimo jiné uvedl, že při předání domu byl postaven před fakt, že žalovaná změnila dispozici bytu, provedla úpravy v předsíni, vybudovala koupelnu z části předsíně, z původního pokoje zbudovala kuchyň,- rozsudek Obvodního soudu pro [adresa] z [datum], č. j. [Anonymizováno] – Obvodní soud pro [adresa] zamítl žalobu [jméno FO] (právního nástupce [tituly před jménem] [jméno FO]), kterou požadoval, aby soud přivolil k výpovědi z nájmu bytu z [datum] a to bytu č. [hodnota], o velikosti [Anonymizováno] domu [adresa] s tím, že nájemní poměr skončí uplynutím tříměsíční výpovědní lhůty, která počne běžet prvním dnem kalendářního měsíce následujícího po právní moci rozsudku a že žalovaná je povinná byt vyklidit a vyklizený žalobci předat po uplynutí výpovědní lhůta do 15 dnů po zajištění přístřeší; důvodem pro zamítnutí žaloby bylo, že byt č. [hodnota] uvedený ve výpovědi z [datum] právně neexistuje; na provedené stavební úpravy stavební úřad nevydal stavební povolení a provedené stavební úpravy stavební úřad nezkolaudoval,- vyjádření žalované ze spisu Obvodního soudu pro [adresa] sp. zn. [Anonymizováno] – žalovaná uvedla, že sloučením jejího bytu a bytu pí. [jméno FO] vznikl byt o [Anonymizováno]; v bytě nebyla žádná místnost ani jiné důstojné místo na [Anonymizováno], do té doby bylo jediné možné [Anonymizováno] v některém z [Anonymizováno], kam se musela nosit ohřátá voda; se souhlasem OPBH pro [adresa], který dům spravoval, provedla na své náklady menší rekonstrukci sloučeného bytu, kdy [Anonymizováno] rozdělila a tím vznikly [Anonymizováno] a [Anonymizováno]; o povolení stavebních úprav a kolaudaci musel žádat vlastník nemovitosti a předpokládala, že když stavební úpravy prováděla se souhlasem OPBH pro [adresa], že OPBH pro [adresa] zajistí stavební povolení na úpravu [Anonymizováno]; od restituenta dům získala [právnická osoba]., která když zjistila, že [Anonymizováno] vybudovala bez povolení, požádala jí, aby zajistila stavební povolení; stavební odbor jí sdělil, že o stavební povolení může požádat vlastník nemovitosti, což sdělila Pozemním stavbám [adresa], a. s.; tutéž informaci sdělila i žalobci, který jí sdělil, že o stavební povolení žádat nebude,- rozhodnutí o odstranění stavby z [datum] (právní moc [datum]) – Městská část [adresa] nařídila žalobci odstranění stavby (původně řízení Městská část [adresa] započala proti právnímu předchůdci žalobce [tituly před jménem] [jméno FO]), a to stavebních úprav v [Anonymizováno] bytového domu, které byly provedeny za účelem sloučení dvou samostatných bytů o velikosti 1 + 1 ([Anonymizováno]) na jeden byt č. [hodnota] o velikosti [Anonymizováno] [adresa], [adresa], když stavba byla provedena bez stavebního povolení; žalobce byl povinen uvést byt do kolaudovaného stavu z roku [Anonymizováno], tj. [adresa] směrem do [Anonymizováno] po provedených stavebních úpravách byl byt označován jako byt č. [hodnota],- exekuční návrh z [datum] podaný [datum] – pro nesplnění povinností z rozhodnutí o odstranění stavby z [datum] Městská část [adresa] podala exekuční návrh u soudního exekutora [tituly před jménem] [jméno FO], Exekutorského úřadu [adresa],- vyrozumění o zahájení exekuce z [datum] – soudní exekutor žalobce vyrozuměl o zahájení exekuce,- výzva ke splnění vymáhané povinnosti ze dne [datum] - soudní exekutor žalobce vyzval ke splnění vymáhané povinnosti,- výzva k vyklizení prostor z [datum] s dodejkou – žalobce žalovanou vyzval k vyklizení, když mu stavební úřad přikázal odstranit nepovolené stavební úpravy, uvést prostory do kolaudovaného stavu roku [Anonymizováno] a když Obvodní soud pro [adresa] v řízení o přivolení k výpovědi z nájmu bytu shledal nájemní smlouvu z [datum] neplatnou.

4. Na základě provedených důkazů, které soud hodnotil postupem dle § 132 občanského soudního řádu, vzal soud za prokázané, že existoval kolaudovaný stav [Anonymizováno] o stejné dispozici (a/ [Anonymizováno] domu). V době užívání jednoho z bytů žalovanou odbor bytového hospodářství ONV [adresa] dne [datum] dle § 56 odst. 2 zákona č. 41/1964 Sb., o hospodaření s byty, ve znění účinném ke dni vydání rozhodnutí (dále jen „zákon č. 41/1964 Sb.), souhlasil se sloučením sousedního bytu pí. [jméno FO] s bytem, který užívala žalovaná na základě dohody o užívání bytu z [datum] s tím, že vznikne byt [Anonymizováno]. Dne [datum] žalovaná s OPBH v [adresa] uzavřela dohodu o užívání bytu [Anonymizováno] aniž by existovalo kolaudační rozhodnutí na byt [Anonymizováno] (jinak řečeno, ke dni [datum] existoval stále právní stav kolaudovaných[Anonymizováno] [Anonymizováno] samostatných bytů; po právní stránce neexistoval [Anonymizováno]), a aniž by bylo vydáno rozhodnutí o přidělení bytu ([Anonymizováno] žalované. Žalovaná následně v průběhu roku [Anonymizováno] provedla stavební úpravy, kterými oba do té doby samostatné byty fakticky spojila (ve své podstatně provedla úpravy, které uvedl stavební úřad v rozhodnutí, kterým uložil žalobci odstranit nepovolené stavební úpravy), a to bez jakékoliv ingerence stavebního úřadu (bez rozhodnutí o povolení stavebních úprav, stavební úpravy také nebyly kolaudovány). Dne [datum] žalovaná s [právnická osoba]. uzavřela smlouvu o nájmu bytu č. [hodnota] v domě č. p. [Anonymizováno], [adresa], [Anonymizováno]), opět za situace, aniž by existovalo kolaudační rozhodnutí stavebního úřadu ohledně takto specifikovaného bytu (jinak řečeno, k [datum] po právní stránce neexistoval byt [Anonymizováno]). Nepovolené a nekolaudované stavební úpravy vedly k tomu, že stavební úřad proti žalobci vydal rozhodnutí o odstranění stavby z [datum] (právní moc [datum]) a splnění povinnosti uložené tímto rozhodnutím žalobci začal exekučně vynucovat. Žalovaná prostory přes výzvu žalobce nevyklidila.

5. Dle § 56 odst. 1, 2 zákona č. 41/1964 Sb. bez souhlasu místního národního výboru nelze byt ani jeho část sloučit se sousedním bytem (1). [právnická osoba] udělí souhlas ke sloučení zpravidla tehdy, je-li byt, k němuž se má jiný byt nebo jeho část připojit, pro uživatele [podezřelý výraz] nevhodný (2). Dle § 58 zákona č. 41/1964 Sb. souhlas místního národního výboru ke sloučení bytu a souhlas okresního národního výboru k rozdělení bytu nenahrazuje povolení stavebního úřadu, pokud je jich podle platných předpisů třeba. Dle § 62 zákona č. 41/1964 Sb. bytem se rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení a mohou tomuto svému účelu sloužit jako samostatné bytové jednotky.

6. Dle § 154 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., ve znění účinném do [datum], rozhodnutím o přidělení bytu vydaným místním národním výborem nebo jiným orgánem příslušným podle předpisů o hospodaření s byty, anebo jinými skutečnostmi stanovenými tímto zákonem vznikne občanovi právo, aby s ním organizace uzavřela dohodu o odevzdání a převzetí bytu. Dle § 155 odst. 1, 2 zákona č. 40/1964 Sb., ve znění účinném do [datum], právo užívat byt vznikne dohodou o odevzdání a převzetí bytu sjednanou mezi organizací a občanem (1). O dohodě o odevzdání a převzetí bytu se sepíše zápis, který podepíše ten, kdo jednal za organizaci, a občan, který s organizací dohodu uzavřel. V zápisu musí být zejména uvedeny rozhodnutí o přidělení bytu, předmět a rozsah práva užívat byt včetně jeho příslušenství, určena výše úhrady za užívání a za služby, popřípadě uveden způsob určení úhrady, a popsán stav bytu. Organizace je povinna vydat občanovi opis zápisu (2).

7. Co se týče rozhodnutí odboru bytového hospodářství ONV [adresa] z [datum], č. j. [Anonymizováno], šlo svou povahou o rozhodnutí správního orgánu, kterým správní orgán vyjadřoval stanovisko státního orgánu, vykonávajícího státní správu v oblasti bytového hospodářství, k zamýšlenému sloučení bytů z hlediska zásad platících pro hospodaření s byty (rozhodnutí NS ČR sp. zn. [Anonymizováno] Sb.). Podle § 154 odst. 1 zákona č. 40/1964, ve znění účinném do [datum] (tj. ve znění před novelou provedenou zákonem č. 509/1991 Sb.), rozhodnutím o přidělení bytu vydaným místním národním výborem nebo jiným orgánem příslušným podle předpisů o hospodaření s byty, vzniklo občanovi právo, aby s ním organizace uzavřela dohodu o odevzdání a převzetí bytu. Rozhodnutí místního národního výboru o přidělení bytu bylo rozhodnutím vydaným ve správním řízení (podle správního řádu). Právo osobního užívání bytu vzniklo podle § 155 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., ve znění účinném do [datum] (tj. před novelou provedenou zákonem č. 509/1991 Sb.), dohodou o odevzdání a převzetí bytu, pro níž zákon nestanovil písemnou formu, takže mohla být uzavřena ústně i konkludentně. Podle ustáleného výkladu předpokladem platně uzavřené dohody o odevzdání a převzetí bytu bylo rozhodnutí o přidělení bytu; dohoda uzavřená bez tohoto rozhodnutí byla vzhledem k ustanovení § 39 zákona č. 40/1964 Sb., ve znění účinném do [datum], absolutně neplatná (tj. nikdy nezaložila práva a povinnosti dohodou zamýšlená; k absolutní neplatnosti soud přihlížel z úřední povinnosti). Zákon č. 41/1964 Sb. obsahoval v § 62 definici bytu s tím, že pojem byt jako předmět právního vztahu osobního užívání předpokládal existenci pravomocného rozhodnutí stavebního úřadu o tom, že místnost nebo soubor místností jsou určeny k bydlení jako samostatná bytová jednotka. Tento předpoklad musel být splněn i v případě slučování bytů a bez příslušného rozhodnutí stavebního úřadu nebylo možné takto vzniklý soubor místností považovat za byt. Nebylo-li zde rozhodnutí stavebního úřadu, nebylo možné faktickou změnu (sloučení dvou bytů), byť uskutečněnou se souhlasem místního národního výboru dle § 56 odst. 2 zákona č. 41/1964 Sb., považovat i za změnu právního stavu obou bytů. Oba byty bylo proto nutné i nadále považovat za samostatné bytové jednotky takového rozsahu, jaké měly podle rozhodnutí stavebního úřadu.

8. Správný postup byl takový, že po vydání rozhodnutí o sloučení [Anonymizováno] dle § 56 odst. 2 zákona č. 41/1964 Sb., měl stavební úřad posoudit, zda lze stavební úpravy provést a stavební práce bylo možné provést až po kladném rozhodnutí stavebního úřadu a po skončení stavebních prací bylo nutné rozhodnout o povolení užívání nově vzniklé bytové jednotky (§§ 54, 55, 58 a násl. zákona č. 50/1976 Sb., ve znění účinném do [datum], když žalovaná stavební úpravy provedla v roce [Anonymizováno]). Následně ve smyslu § 154 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., ve znění účinném do [datum], muselo být vydáno nové rozhodnutí o přidělení bytu (bytu, který v sobě zahrnoval původní a sloučený byt) a následně muselo dojít k uzavření dohody dle § 155 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., ve znění účinném do [datum] (rozhodnutí NS ČR sp. zn. [Anonymizováno] Z pohledu přechodného ustanovení § 871 odst. 1 zákona č. 509/1991 Sb. platilo, že nelze-li učinit závěr, že vzniklo právo osobního užívání bytu, nepřichází v úvahu ani aplikace § 871 odst. 1 zákona č. 509/1991 Sb., neboť předpokladem zákonné transformace na právo nájmu bytu ve smyslu citovaného ustanovení je skutečnost, že ke dni účinnosti zákona č. 509/1991 Sb. (k [datum]) existovalo právo osobního užívání (rozsudek NS z [datum], sp. zn. [Anonymizováno]).

9. V souzené věci po právní stránce nikdy neexistoval byt [Anonymizováno] (bez rozhodnutí stavebního úřadu - § 54, § 55, § 58 a násl, § 76 a násl., § 85 odst. 1, 2 zákona č. 50/1976 Sb., v tehdy platném znění – nebylo možné nově vzniklý soubor místností považovat za byt a pouhý způsob jejich faktického užívání relevantní nebyl; usnesení NS z [datum], sp. zn. [Anonymizováno]). Za tohoto právního názoru soud dohodu o užívání bytu z [datum], kterou žalovaná uzavřela s Obvodním podnikem bytového hospodářství v [adresa], považoval za absolutně neplatnou dle § 39 zákona č. 40/1964 Sb., ve znění účinném do [datum] (také nebylo a nemohlo být vydáno rozhodnutí o přidělení bytu 3 + 1 žalované, když tento byt po právní stránce nikdy neexistoval). Vzhledem k tomu, že po právní stránce nikdy neexistoval byt [Anonymizováno] soud dle § 39 zákona č. 40/1964 Sb., ve znění účinném do [datum], rovněž neplatnou smlouvu o nájmu bytu z [datum] (§ 685 odst. 1, § 686 zákona č. 40/1964 Sb., ve znění účinném do [datum]), kterou žalovaná uzavřela s [právnická osoba].

10. Dle § 39 zákona č. 40/1964 Sb., ve znění účinném do [datum], neplatný je právní úkon, který svým obsahem nebo účelem odporuje zákonu nebo jej obchází anebo se příčí dobrým mravům.

11. Dle shora uvedeného soud rozhodl rozsudkem ze dne [datum], č. j. [Anonymizováno], vyhovujícím výrokem (I. výrok). Městský soud v Praze rozsudkem ze dne [datum], č. j. [Anonymizováno], změnil rozsudek soudu I. stupně na zamítavý výrok.

12. Nejvyšší soud rozsudkem ze dne [datum], č. j. [Anonymizováno], rozsudky uvedené v předchozím odstavci zrušil s vrácením věci soudu I. stupně k dalšímu řízení.

13. Dle § 3074 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb. nájem se řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht.

14. S ohledem na princip nepravé retroaktivity se posuzování předpokladů vzniku nájemních vztahů – posuzování účinků právních skutečností, jež měly založit a jež nastaly v období do [datum] (za účinnosti zákona č. 40/1964 Sb.) řídí právě (pouze) touto právní úpravou. Právní úprava se dle § 3074 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb. uplatní na tyto vztahy též, avšak nemůže vést ke zpětnému vzniku, změně či zániku k [datum] existujících (či neexistujících) právních poměrů. Úpravu § 2236 odst. 1, 2 zákona č. 89/2012 Sb., nově definující (možný) předmět nájmu bytu, nelze aplikovat (vykládat) tak, že by mohla vést ke zpětnému „přehodnocení“ absolutní neplatnosti nájemní smlouvy (dohody o užívání bytu) uzavřené před nabytím účinnosti zákona č. 89/2012 Sb.

15. Dle § 2236 odst. 1, 2 zákona č. 89/2012 Sb. bytem se rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou částí domu, tvoří obytný prostor a jsou určeny a užívány k účelu bydlení. Ujednají-li si pronajímatel s nájemcem, že k obývání bude pronajat jiný než obytný prostor, jsou strany zavázány stejně, jako by byl pronajat obytný prostor (1). Skutečnost, že pronajatý prostor není určen k bydlení, nemůže být na újmu nájemci (2).

16. Na danou věc ve smyslu shora uvedeného nelze aplikovat § 2236 odst. 1, 2 zákona č. 89/2012 Sb., tj. závazný právní názor pro souzenou věc vyslovený rozsudkem Nejvyššího soudu z [datum], č. j. [Anonymizováno], kterým dovolací soud zrušil rozsudek Městského soudu v Praze ze dne [datum], č. j. [Anonymizováno], a rozsudek Obvodního soudu pro [adresa] ze dne [datum], č. j. [Anonymizováno], s vrácením věci k dalšímu řízení Obvodnímu soudu pro [adresa] se závazným právním názorem, že věc je na místě posoudit dle § 2238 zákona č. 89/2012 Sb., kteréžto ustanovení lze použít i na nájemní vztah, který měl vzniknout před [datum] s tím, že toto ustanovení může být aplikováno až po účinnosti zákona č. 89/2012 Sb., což znamená, že podmínky v něm stanovené pro ochranu „poctivého nájemce“ v podobě fikce řádně uzavřené nájemné smlouvy (užívání bytu alespoň 3 roky v dobré víře, že je jeho oprávněným nájemce) musí být splněny (též) k [datum]. Posouzení dobré víry domnělého nájemce nemůže vycházet jen z posouzení jeho subjektivních představ. [adresa] víra ve smyslu § 2238 zákona č. 89/2012 Sb. zaniká v okamžiku, kdy se domnělý nájemce seznámil s okolnostmi, které u něj objektivně musely vyvolat pochybnost o tom, že je subjektem práva, jehož obsah vykonává, tedy, že je nájemcem bytu.

17. Dle § 2238 zákona č. 89/2012 Sb., užívá-li nájemce byt po dobu tří let v dobré víře, že nájem je po právu, považuje se nájemní smlouva za řádně uzavřenou.

18. Po rozhodnutí dovolacího soudu žalovaná v podání z [datum] uvedla, že žalobce byl od skončení sporu sp. zn. [Anonymizováno] tj. [datum] po dobu [Anonymizováno] let až do [datum] nečinný, nevyvíjel žádnou aktivitu k ukončení užívání bytu žalovanou, existenci nájmu nijak nesporoval, jednal s ní jako s nájemcem (řešil s ní zvyšování a výběr nájemného) a snažil se ukončit nájemní vztah výpovědí z [datum] (sp. zn. [Anonymizováno]). Pokud by soud dospěl k závěru, že k [datum] dobrá víra žalované absentovala, má za to, že následně (od [datum]) došlo ke konkludentnímu uzavření nové nájemní smlouvy ke způsobilému předmětu nájmu, když absenci písemné formy nemůže žalobce namítat, přičemž po uplynutí 3 let od [datum] došlo k potvrzení existence nájemní smlouvy fikcí dle § 2238 zákona č. 89/2012 Sb.

19. Dle § 2237 zákona č. 89/2012 Sb. smlouva vyžaduje písemnou formu; pronajímatel však nemá právo namítnout vůči nájemci neplatnost smlouvy pro nedostatek formy.

20. Po rozhodnutí dovolacího soudu soud doplnil dokazování o důkazy, ze kterých soud učinil zjištění:- dopis z [datum] ze spisu sp. zn. [Anonymizováno] – právní předchůdce žalobce [tituly před jménem] [jméno FO] sdělil žalované, že dosud od ní neobdržel veškerou dokumentaci týkající se stavebních úprav bytu č. [hodnota], které provedla, a požádal žalovanou, aby mu dodala veškeré podklady, které by dokladovaly, že stavební úpravy, které v bytě provedla, jsou odsouhlaseny majitelem a doloženy kolaudací stavebního úřadu [adresa],- dopis z [datum] ze spisu sp. zn. [Anonymizováno] – žalovaná žalobci sdělila, že [Anonymizováno], že mu zaslala připomínky k nájemní smlouvě; k požadavku žalobce dle jeho dopisu z [datum] na dodání dokladů ohledně stavebních úprav se žalovaná nevyjádřila,- vyjádření žalované k žalobě z [datum] ze spisu sp. zn. [Anonymizováno] – žalovaná ve vyjádření k žalobě mimo jiné uvedla, že je skutečností, že ona ani vlastník nemovitosti v roce [Anonymizováno] nepožádali o stavení povolení; uvedla, že k porušení povinností nájemce došlo v roce [Anonymizováno] (rozdělení [Anonymizováno] bez příslušných povolení a že do podání výpovědi v roce [Anonymizováno] uplynulo více jak [Anonymizováno] let, kromě toho se po dohodě s původními vlastníky nemovitosti i se žalobcem snažila porušení napravit, ale z důvodu na straně vlastníků a žalobce k tomu nikdy nedošlo,- evidenční list pro byt č. [hodnota] platný do [datum] z [datum] – žalobce stanovil nájemné za [Anonymizováno],- evidenční list pro byt č. [hodnota] platný do [datum] z [datum] – žalobce stanovil nájemné za , Anonymizováno- evidenční list pro byt č. [hodnota] platný do [datum] z [datum] – žalobce stanovil nájemné za , Anonymizováno- evidenční list pro byt č. [hodnota] platný do [datum] z [datum] – žalobce stanovil nájemné za , Anonymizováno- evidenční list pro byt č. [hodnota] platný od [datum] z [datum] – žalobce stanovil nájemné za , Anonymizováno- dopis z [datum] – žalobce učinil jednostranné oznámení o zvýšení nájemného dle zákona č. 107/2006 Sb.,- dopis z [datum] – žalovaná sdělila žalobci, že si koupila nový sporák; v příloze zaslala potvrzení o koupi sporáku,- dopis z [datum] – žalobce učinil jednostranné oznámení o zvýšení nájemného dle zákona č. 107/2006 Sb.,- dopis z [datum] – žalobce žalovanou vyzval k zaplacení dluhu na nájemném ve výši [částka] za [Anonymizováno],- dopis z [datum] – žalobce sdělil žalované, že mu dosud nenahlásila problém s [Anonymizováno] a že tedy do [datum] o problému nevěděl.

21. Co se týče hodnocení důkazů uvedených v předchozím odstavci postupem dle § 132 občanského soudního řádu, žalovaná se nejpozději k [datum] dozvěděla o problému se stavebními úpravami, které provedla, tj. o neexistenci stavebního povolení, kolaudačního rozhodnutí. Na druhou stranu žalobce se žalovanou i po [datum] jednal jako s nájemcem, když průběžně zvyšoval žalované nájemné, vyzval jí k úhradě dluhu na nájemném, komunikoval s ní ohledně [Anonymizováno].

22. Co se týče žalovanou provedených stavebních prací v roce [Anonymizováno], kterými spojila byt, který užívala na základě dohody o užívání bytu z [datum], s bytem pí. [jméno FO], žalovaná provedením stavebních prací způsobila zánik bytu, který užívala na základě dohody o užívání bytu z [datum] (došlo k takovým stavebním úpravám, že tento byt fakticky přestal existovat; zanikl i byt, který původně užívala pí. [jméno FO]). Důsledkem této skutečnosti byl zánik práva nájmu žalované k bytu, který užívala na základě dohody z [datum] (šlo o zvláštní případ dodatečné nemožnosti plnění ve smyslu ust. § 575 odst. 1 zákona č. 40/1964, ve znění účinném do [datum]; objektivní nemožnost nastává především tehdy, pokud zanikne věc, která je předmětem závazku; zánik věci působí nemožnost plnění vždy, jedná-li se o věc individuálně určenou.). Na druhou stranu nevznikl jiný byt (tj. [Anonymizováno] nebyl kolaudován).

23. Soud tedy dospěl k závěru, že k [datum] nemohla žalovaná (objektivně posuzováno) být v dobré víře, že jí svědčí nájemní právo (její právo bylo zpochybněno nejpozději k [datum]), a to ani za situace, kdy jí žalobce po [datum] vyměřoval nájemné, resp. požadoval po ní úplatu z titulu bezdůvodného obohacení, když žalovaná prostory užívala. Žalované také nemohl z téhož důvodu konkludentně pro absenci písemné formy vzniknout nový nájemní vztah užíváním po dobu 3 let počínaje dnem [datum] k souboru místností, který žalovaná užívá.

24. Vzhledem k tomu, že žalované nesvědčí žádné právo užívat prostory tvořené souborem místností o dispozici [Anonymizováno] označovaných v současnosti jako byt č. [hodnota] v [Anonymizováno] domu na adrese [Adresa žalované], který je součástí pozemku parc. č. [hodnota] (zastavěná [Anonymizováno]) zapsaného na LV č. [hodnota] pro obec [adresa] a katastrální území [adresa] u [právnická osoba] pro hlavní [Anonymizováno] pracoviště [adresa], soud žalobě vyhověl za aplikace § 1042 zákona č. 89/2012 Sb., dle kterého vlastník se může domáhat ochrany proti každému, kdo neprávem do jeho vlastnického práva zasahuje nebo je ruší jinak než tím, že mu věc zadržuje. Lhůtu k vyklizení soud žalované soud poskytl v délce 30 dnů. Za situace, kdy je vůči žalobci exekučně vymáháno splnění povinnosti z rozhodnutí o odstranění stavby z [datum], soud požadavek žalobce na vyklizení neshledal v rozporu s §§ 6, 8 zákona č. 89/2012 Sb.

25. Další důkazy soud neprovedl, neboť provedené důkazy umožnily věc rozhodnout. Výslech účastníků soud shledal nadbytečným.

26. Dle § 142 odst. 1, § 224, § 243g odst. 1 občanského soudního řádu žalobci přísluší náhrada nákladů řízení za soudní poplatek z návrhu na zahájení řízení [částka], za soudní poplatek za dovolání [částka], a za právní zastoupení 4 x [částka] za hlavní úkon (převzetí věci, sepis žaloby, účast při jednání soudu [datum], [datum], vyjádření k odvolání žalovaní z [datum]), 4 x [částka] režijní paušál, 2 x [částka] cestovné, 2 x [částka] za ztrátu času, [částka] a [částka] za ubytování v hotelu z důvodu vzdálenosti ze [adresa] a začátek soudních jednání, vše dle vyhlášky č. 177/1996 Sb., ve znění účinném do [datum], 5 x [částka] za hlavní úkon (účast při jednání odvolacího soudu [datum], dovolání, účast při jednání soudu [datum], [datum], vyjádření z [datum]), 5 x [částka] režijní paušál, 2 x [částka], [částka] cestovné, za ubytování v hotelu z důvodu vzdálenosti ze [adresa] a začátek soudních jednání [částka], [částka], [částka] vše dle vyhlášky č. 177/1996 Sb., ve znění účinném od [datum], [částka] 21 % DPH.