Výrok
I. Žaloba, aby žalovaný byl povinen zaplatit žalobci částku 300 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně od [datum] do zaplacení, se zamítá.
II. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.
III. Žalobce je povinen zaplatit státu náhradu nákladů vzniklých v souvislosti s ustanovením opatrovníka žalovanému, a to ve výši a splatnosti, která bude stanovena v samostatném rozhodnutí.
IV. Žalobce je povinen doplatit soudní poplatek ve výši 3 000 Kč, a to do tří dnů od právní moci rozsudku, na účet [Anonymizováno] soudu pro [adresa], číslo účtu [č. účtu], variabilní symbol [var. symbol].
Odůvodnění
1. Žalobce se žalobou podanou zdejšímu soudu dne [datum] domáhal stanovení povinnosti žalovanému zaplatit žalobci částku 300 000 Kč s příslušenstvím s tím, že žalobce jako kupující uzavřel dne [datum] s žalovaným jako prodávajícím dohodu o složení rezervačního poplatku ve výši [částka] na koupi bytu, když tato částka byla uvedeného dne složena u právního zástupce žalovaného. Dne [datum] však žalovaný uzavřel [Anonymizováno] k bytu s jiným zájemcem než žalobcem a došlo k prodeji bytu. [datum] žalobce vyzval žalovaného předžalobní výzvou k vrácení rezervačního poplatku v dvojnásobné výši, a to do [datum], když žalovaný [Anonymizováno] výzvu převzal dne [datum] prostřednictvím jeho právního zástupce a dne [datum] rovněž prostřednictvím právního zástupce vrátil žalobci částku [částka]. Podle odst. 6 dohody o složení rezervačního poplatku však měl žalovaný vrátit [Anonymizováno] poplatek v dvojnásobné výši v případě, že ze strany prodávajícího bude vyvíjena činnost směřující ke zmaření prodeje nemovitosti a ve sjednaném termínu, tj. do [datum], nedojde k uzavření kupní smlouvy z důvodu výlučně na straně prodávajícího. Jelikož žalovaný zmařil prodej bytu žalobci, když uzavřel [Anonymizováno] s třetí osobou, měl žalovaný zaplatit žalobci částku [částka] a nikoliv vrátit pouze částku [částka] jako složenou rezervační zálohu.
2. Žalovaný se k žalobě vyjádřil tak, že ji navrhl v celém rozsahu zamítnout, s tím že žalovaný udělil panu [jméno FO] plnou moc dne [datum], avšak pouze v souvislosti se správou bytové jednotky. Uvedená plná moc nebyla určena k tomu, aby p. [jméno FO] byl oprávněn za žalovaného převést byt na jinou osobu. [Anonymizováno] byla ve spoluvlastnictví žalovaného a jeho manželky, a tak p. [jméno FO] nemohl činit úkony ani za manželu žalovaného, neboť k tomu nebyl zmocněn. [Anonymizováno] ze dne [datum] povžuje žalovaný za neplatnou, neboť p. [jméno FO] nebyl oprávněn ji podepsat jménem žalovaného, když žalovaný ani takový úkon neschválil bez zbytečného odkladu po podepsání rezervační smlouvy, a tak žalovaný nemůže být ani z [Anonymizováno] smlouvy pasivně legitimován. [Anonymizováno] poplatek, který převzal p. [jméno FO] od žalobce, nebyl na žalovaného ani nikdy převeden, a tak žalovaný ani o vybrané [Anonymizováno] záloze nevěděl.
3. Jelikož žalobce je státním příslušníkem [Anonymizováno], s bydlištěm na území [Anonymizováno] a žalovaný státním příslušníkem [Anonymizováno], bez zjištěného pobytu na [Anonymizováno] [Anonymizováno], soud nejprve zkoumal, zda je dána mezinárodní pravomoc a příslušnost českého soudu a jaké je rozhodné právo. Podle vyhlášky č. 95/ 1983 Sb. o [Anonymizováno] mezi [Anonymizováno] [adresa] řádem smluvní strany, kterým se řídí samotný právní úkon. Stačí však, bylo-li učiněno zadost právnímu řádu místa, kde došlo k právnímu úkonu. Podle odst. 2 forma právního úkonu, týkajícího se nemovitostí, se řídí právním řádem smluvní strany, na jejímž území je nemovitost. Vzhledem ke skutečnosti, že v dohodě o složení rezervačního poplatku bylo výslovně uvedeno, že smlouva byla uzavřena podle ust. § 1808 a 1809 zák. č. 89/2012, má soud za to, že bylo smlouvou sjednáno právo české. Podle článku 38 odst. 3 Smlouvy k řízení ve věcech podle tohoto článku je dána pravomoc soudu smluvní strany, na jejímž území došlo k jednání nebo události, zakládající nárok na náhradu škody. Poškozený může podat návrh také u soudu smluvní strany, na jejímž území má odpůrce bydliště. Předmětem řízení je zaplacení smluvní pokuty, jedná se tak podle názoru soudu o jakousi formu náhrady za porušení smluvní povinnosti, a tak soud dospěl k závěru, že je dána pravomoc českého soudu podle místa, kde došlo k jednání žalovaného a převedení vlastnického práva k bytu na třetí osobu, mající za následek porušení rezervační smlouvy a uplatnění nároku žalobce na zaplacení smluvní pokuty.
4. Po provedeném dokazování má soud za prokázaný tento skutkový stav: [Anonymizováno] udělil dne [datum] p. [jméno FO] „[Anonymizováno] “ k zastupování žalovaného ve všech záležitostech týkajících se používání [Anonymizováno], [adresa], a to zejména k uzavírání [Anonymizováno] a provádění kroků vyplývajících z jejich znění,, poskytování bytové jednotky pro bydlení fyzickým osobám a jako sídla pro právnické osoby, podpisu předávacího [Anonymizováno], uzavírání smluv s dodavateli [Anonymizováno] a služeb pro nemovitost a provádění všech kroků z nich vyplývajících, včetně podepisování dokumentů a provedení vyúčtování, zastupování při změně odběratele elektřiny a plynu, jednání s realitními kancelářemi o uzavření nájemní [Anonymizováno] [Anonymizováno], zajišťování drobných oprav a revizí bytu, vedení jednání s úřady a přebírání písemností určených vlastníkům ve věcech daní, pronájmů a stavebních, zastupování před soudy ve věcech vymáhání pohledávek za nájemníky, uzavírání pojistných smluv, oznamování pojistných událostí a přijímání plnění pro krytí škod, vypovídání smluv uzavřených mezi žalovaným, jež zajišťovaly správu nemovitosti, zastupování zájmů žalovaného na schůzích shromáždění vlastníků jednotek, přebírání písemné korespondence a zásilek zasílaných na adresu bytu a k veškerým dalším právním úkonům, které souvisejí s používáním bytu (prokázáno plnou mocí ze dne [datum]).
5. Dne [datum] byla žalobcem jako kupujícím a na druhé straně prodávajícím, jímž byl označen žalovaný, v zastoupení p. [jméno FO], a to na základě plné moci ze dne [datum], uzavřena [Anonymizováno], v [adresa]. Na základě smlouvy se měl prodávající zavázat neuzavřít po dobu trvání smlouvy, tj. do [datum] další dohodu o rezervaci, kupní smlouvu s jinou osobou než žalobcem. V případě, že nebude smlouva uzavřena z důvodu na straně prodávajícího nebo ze strany prodávajícího bude vyvíjena činnost směřující ke zmaření prodeje bytu, pak bude [Anonymizováno] záloha žalobci vrácena v dvojnásobné výši (prokázáno [Anonymizováno] ze dne [datum]).6. [Anonymizováno].[jméno FO], jako „právní zástupce žalovaného“ dne [datum] převzal od žalobce [Anonymizováno] poplatek ve výši [částka] za účelem [Anonymizováno], [adresa], Pod [adresa] (prokázáno „[Anonymizováno] “ ze dne [datum]). Informací o [Anonymizováno] bylo prokázáno, že [Anonymizováno], v budě č.p. [Anonymizováno], [adresa], k.ú. [adresa] byla v podílovém spoluvlastnictví žalovaného a manželky žalovaného [jméno FO].7. [Anonymizováno] k.ú. [adresa], byla žalovaným a manželkou žalovaného, na základě [Anonymizováno] ze dne [datum], převedena na jinou osobu než žalobce (prokázáno [Anonymizováno] a [Anonymizováno] ze dne [datum])8. Žalobce vyzval žalovaného, jednajícího na základě plné moci ze dne [datum] prostřednictvím p. [jméno FO], [Anonymizováno] ze dne [datum] k zaplacení dvojnásobné výše [Anonymizováno] poplatku, který byl zaplacen dne [datum] v částce [částka], a to do [datum], neboť do [datum] nebyla mezi účastníky uzavřena [Anonymizováno] k bytu, když byt byl prodán jinému zájemci. [Anonymizováno] byla převzata dne [datum] p. [jméno FO], v zastoupení (prokázáno výzvou ze dne [datum]).9. Dne [datum] převzal žalobce od p. [jméno FO] částku [částka], která byla dne [datum] zaplacena jako rezervační poplatek na [Anonymizováno] (prokázáno [Anonymizováno] ze dne [datum]).10. Dne [datum] měla být podepsána výhradní [Anonymizováno] mezi [právnická osoba] IČO [IČO], zastoupené [jméno FO], jako zprostředkovatelem a žalovaným a manželkou žalovaného jako klienty, na základě které se zprostředkovatel zavázal poskytnout služby spojené s [Anonymizováno] č. [hodnota] /[Anonymizováno] s příslušenstvím v [adresa], [Anonymizováno] [adresa]. Podle smlouvy se zprostředkovatel měl zavázat připravit plnou moc na osobu, které klient svěří své zatupování, spojené s prodejem bytu (prokázáno [Anonymizováno] [Anonymizováno] o [Anonymizováno]). Žalovaný však pravost listiny popřel.11. Výpovědí svědka [jméno FO] bylo prokázáno, že žalobce viděl [Anonymizováno] plnou moc. [adresa] [Anonymizováno] [Anonymizováno], která byla žalobcem zaplacena jako [Anonymizováno] [Anonymizováno], od žalobce svědek převzal; částku žalovanému nepředal, neboť rezervační smlouva měla být uzavřena jejich společností a žalobcem. [Anonymizováno] [Anonymizováno] žalobci vracel sám. Rovněž připravil znění [Anonymizováno] [Anonymizováno]. Plnou moc podle článku 2.14 [Anonymizováno], datované dne [datum], připravil pro manželku žalovaného, odeslal ji do [Anonymizováno] k podpisu, avšak zpět ji podepsanou nemá.12. Soud neprovedl navrhovaný výslech žalovaného, neboť ho považoval za nadbytečný, když je názoru, že výslech účastníka není potřebné provádět v případě, že se jedná o skutečnosti, které lze prokázat jinak. Pokud opatrovník žalovaného navrhoval výslech žalovaného z důvodu, aby se žalovaný k věci vyjádřil, pak vyjádření účastníka není důkazním prostředkem. S ohledem na níže uvedený právní názor a provedené dokazování, tak považoval výslech žalovaného za irelevantní.13. Emailovou komunikací žalovaného se svědkem [jméno FO] bylo prokázáno, že svědek se „angažoval“ při [Anonymizováno] žalovaného, ale kupec najednou „cuknul“. V souvislosti s pomocí svědka při prodeji bytu byl žalovaný připraven zaplatit náklady za práci.14. Na základě zjištěných skutečností dospěl soud k následujícímu závěru o skutkovém stavu ve věci samé: dne [datum] udělil žalovaný p. [jméno FO] plnou moc, a to výlučně k takovým úkonům, jednáním a činnostem, které souvisely s užíváním, pronájmem a [Anonymizováno], [adresa], Pod [adresa]. Skutečnost, že plná moc nebyla udělena žalovaným p. [jméno FO] k úkonům a jednáním v souvislosti s prodejem bytu, má soud za jednoznačně prokázanou, přestože plná moc je označena jako „generální“, avšak s ohledem na obsah listiny, z níž je jednoznačné, že byla udělena „k zastupování ve všech záležitostech týkajících se používání [Anonymizováno] “, přičemž i výčet konkrétních úkonů (byť se nejednalo o výčet taxativní), jak jsou v listině vymezeny, byl jednoznačně obsahově vyjádřen jako úkony s užíváním, správou a [Anonymizováno] [Anonymizováno]. Dne [datum] uzavřel žalobce jako kupující dohodu o [Anonymizováno] na [Anonymizováno] /[Anonymizováno], [adresa], [Anonymizováno] [adresa], v níž byl žalovaný označen jako prodávající, jednající prostřednictvím zástupce p. [jméno FO], na základě generální plné moci ze dne [datum]; ve [Anonymizováno] bylo mj. uvedeno, a to v odstavci [Anonymizováno]., že v případě, že prodávající bude vyvíjet činnost směřující ke zmaření prodeje nebo ve sjednaném termínu nedojde k uzavření [Anonymizováno] z důvodu výlučně na straně prodávajícího, pak bude [Anonymizováno] vrácena kupujícímu dvojnásobně. Dne [datum] převzal p. [jméno FO] od žalobce [Anonymizováno] ve výši [částka]. Žalobci byla v souvislosti s [Anonymizováno] předložena plná moc ze dne [datum] a [Anonymizováno] (tyto skutečnosti uvedl žalobce v podání [datum] na [Anonymizováno] č. [Anonymizováno] s příslušenstvím, [adresa], Pod [adresa]. Žalobce výzvou ze dne [datum], kterou uvedeného dne převzal p. [jméno FO], označený jako zástupce žalovaného, požadoval vrácení [Anonymizováno] a to v dvojnásobné výši do [datum]. Dne [datum] byla částka [částka] žalobci vrácena p. [jméno FO]. Žalovanému nebyla částka rezervační zálohy ve výši [částka] nikdy předána.15. Soud po provedeném dokazování posoudil věc po právní stránce následovně: Podle ust. § 436 odst. 1 věta prvá zák. č. 89/2012 Sb. (dále jen o.z.) kdo je oprávněn právně jednat jménem jiného, je jeho zástupcem; ze zastoupení vznikají práva a povinnosti přímo zastoupenému. Podle ust. § 440 odst. 1o.z. překročil-li zástupce zástupčí oprávnění, zavazuje právní jednání zastoupeného, pokud překročení schválí bez zbytečného odkladu. To platí i v případě, kdy za jiného právně jedná osoba, která k tomu není oprávněna. Podle odst. 2 není-li právní jednání bez zbytečného odkladu schváleno, je osoba, která právně jednala za jiného, zavázána sama. Osoba, se kterou bylo jednáno a která byla v dobré víře, může na jednajícím požadovat, aby splnil, co bylo ujednáno, anebo aby nahradil škodu.16. S ohledem na shora uvedená zjištění a citovaná zákonná ustanovení rozhodl soud tak, že žalobu zamítl, neboť dospěl k závěru, že mezi žalobcem jako kupujícím a žalovaným jako prodávajícím, nebyla platně uzavřena rezervační smlouva, na základě které žalobce předal p. [jméno FO] [Anonymizováno] ve výši [částka] a v případě, že by nebyla mezi prodávajícím a kupujícím uzavřena kupní [Anonymizováno], v [adresa], Pod [adresa], měl žalovaný kromě [Anonymizováno] žalobci zaplatit ještě dalších [částka]. K tomu závěru dospěl soud z důvodu, že již v dohodě o složení [Anonymizováno] ze dne [datum] je v záhlaví v označení účastníků [Anonymizováno] uvedeno, že žalovaný jako prodávající, je zastoupen p. [jméno FO], a to na základě plné moci ze dne [datum], přičemž předložení uvedené plné moci žalobci bylo prokázáno jak výslechem svědka p. [jméno FO], tak tuto skutečnost stvrdil i sám žalobce. Ze znění plné moci ze dne [datum] je však podle názoru soudu naprosto jednoznačné, že tato plná moc udělená p. [jméno FO], jej neopravňovala k jakýmkoliv úkonům či jednání, které by směřovaly k prodeji bytu, ale pouze a výhradně k takovým úkonům, jednáním a činnostem, které se týkaly užívání či [Anonymizováno], resp. dále k účasti na [Anonymizováno], přebírání korespondence apod. Ačkoliv je listina označena jako „generální plná moc“, je nezbytné rozsah oprávnění zmocněnce p. [jméno FO] posuzovat podle obsahu listiny a v této souvislosti má proto soud za prokázané, že plná moc ze dne [datum] zmocnění v souvislosti s prodejem bytu neobsahuje. Za tohoto skutkového a právního stavu tak zmocnitel p. [jméno FO] překročil zástupčí oprávnění, které mu bylo uděleno žalovaným. Překročení zástupčního oprávnění pak žalovaného nezavazuje, neboť jej bez zbytečného odkladu neschválil, jak má na mysli ust. § 440 odst. 1 věta prvá o.z. Schválení takového jednání zástupce soud nepovažuje za prokázané ani výslechem svědka p. [jméno FO], který sice uvedl, že žalovaného informoval o uzavření smlouvy i převzetí rezervační zálohy, když výpověď svědka ohledně této skutečnosti soud nepovažuje za věrohodnou, neboť to byl svědek, kdo jednak připravil znění rezervační smlouvy, v níž se označil za právního zástupce žalovaného a dále pak žalobci předložil plnou moc ze dne [datum]. Svědek p. [jméno FO] si tak musel být vědom, k jakým úkonům jej udělená plná moc zmocňuje, když dále uvedl, že se s žalovaným znají již z dřívější doby, kdy svědek pomáhal zajišťovat chod a pronájem bytu žalovaného. Ani případné sdělení skutečnosti o uzavření rezervační smlouvy žalovanému nepředstavuje samo o sobě schválení překročení zástupčního oprávnění. Nevěrohodnost svědka ohledně schválení překročení oprávnění zástupce žalovaným mlčky, pak soud usuzuje i ze skutečnosti, že svědek uvedl, že částku [částka] žalovanému nepředal z důvodu, že rezervační smlouvu uzavřela se žalobcem „naše společnost“. Svědek tak zjevně dovozoval, že nebylo nutné zaplacenou [Anonymizováno] žalovanému dát do dispozice z důvodu, že [Anonymizováno] měla být uzavřena mezi žalobcem a společností [právnická osoba], jejímž jednatelem je svědek [jméno FO]. [Anonymizováno] však mezi žalobcem a žalovaným, zastoupeným společností [právnická osoba] uzavřena nebyla, přičemž žalovaný skutečnost podepsání [Anonymizováno] popírá, soudu předložená [Anonymizováno] byla pouze kopií, bez úředně ověřených podpisů účastníků smlouvy. Podstatné pro dovození překročení zástupčního oprávnění p. [jméno FO] je však to, že v rezervační smlouvě byl žalovaný označen jako jednající zástupce p. [jméno FO] na základě plné moci ze dne [datum]. Za situace, kdy žalobci byla předložena plná moc ze dne [datum], lze dovodit, že žalobce mohl usoudit, že zástupce není oprávněn za žalovaného rezervační smlouvu podepsat. Skutečnost, že žalovaný o uzavření rezervační smlouvy věděl, a případně mlčky schválil, pak nelze dovodit ani z e-mailové komunikace mezi žalovaným a svědkem [jméno FO], neboť z této komunikace sice vyplývá, že se p. [jméno FO] nějakým, avšak nijak blíže specifikovaným způsobem angažoval v souvislosti s prodejem bytu žalovaného, avšak rozhodně nelze dovodit, že by žalovaný věděl o uzavření [Anonymizováno] [Anonymizováno] a [Anonymizováno] p. [jméno FO], jakožto zástupcem žalovaného.17. Z uvedených důvodů, kdy soud dospěl k závěru, že p. [jméno FO] jako zástupce žalovaného při uzavírání [Anonymizováno] ze dne [datum] překročil oprávnění, jež vyplývají z plné moci udělené dne [datum], žalovaný uzavření rezervační smlouvy neschválil, [Anonymizováno] tak žalovaného nezavazuje, soud žalobu v plném rozsahu zamítl. Uzavření [Anonymizováno] p. [jméno FO], jako zástupcem žalovaného, pak nelze dovodit ani na základě předložené [Anonymizováno] o [Anonymizováno], která měla být uzavřena dne [datum], když jednak žalovaný podepsání této smlouvy popírá, a i v případě, že by smlouva žalovaným a manželkou žalovaného byla podepsána, pak z článku 2.14. této smlouvy je zřejmé, že zprostředkovatel, kterým měla být společnost [právnická osoba], a nikoliv p. [jméno FO], jako fyzická osoba, měl připravit plnou moc na osobu, které žalovaný společně s manželkou svěří zastupování v souvislosti s prodejem nemovitosti. Udělení takovéto plná moci však prokázáno nebylo, a tak nelze dovodit ani platnost uzavření [Anonymizováno], zástupcem žalovaného, na základě , Anonymizováno18. Výrok II. je odůvodněn ust. § 142 odst. 1 o.s.ř. a contrario, neboť přestože žalovaný měl ve věci úspěch, žalovanému náklady řízení nevznikly.19. Výrok III. je odůvodněn ust. § 149 odst. 2 o.s.ř. ve spojení s ust. § 142 odst. 1 o.s.ř., když vzhledem ke skutečnosti, že žaloba byla zamítnuta, byla žalobci stanovena povinnost nahradit státu náklady, které vzniknout v souvislosti s úhradou odměny opatrovníka, jež byl ustanoven žalovanému, přičemž přesná výše nákladů bude stanovena poté, co rozhodnutí o výši odměny nabude právní moci.20. Výrok IV. je odůvodněn položkou 2 odst. 2 ve spojení s položkou 1 odst. 1 písm. b) Sazebníku soudních poplatků zákona č. 549/1991 Sb. Jelikož žalobce podal návrh na vydání [Anonymizováno], který však nemohl být vydán, neboť žalovaný nebyl ztotožněn v registru obyvatel, činí soudní poplatek podle položky 1 odst. 1 písm. b) částku [částka], žalobce zaplatil soudní poplatek v částce [částka]; žalobci tak byla stanovena povinnost doplatit soudní poplatek ve výši [částka].