16 C 45/2024

Odůvodnění

1. Žalobce se žalobou podanou zdejšímu soudu dne 28.6.2024 domáhal vydání rozhodnutí, jímž by soud uložil žalované povinnost zaplatit mu částku 301 470 Kč s příslušenstvím, a to za předmětné období v délce 6 měsíců, a to od 1.7.2021 do 31.12.2021.

2. Žalobu odůvodnil tím, že žalobce na základě smlouvy o koupi nemovitosti ze dne [datum] stal vlastníkem jedné poloviny pozemku č. parc. [Anonymizováno], jehož součástí je stavba č. p. [Anonymizováno], nemovitosti zapsané na LV č. [hodnota] pro Katastrální území [adresa], vedeném u [právnická osoba] pro [Anonymizováno] kraj, katastrální pracoviště [adresa] – [Anonymizováno].

3. K popisu nemovitosti uvedl, že budova čp. [Anonymizováno] je krajní řadový dům s nájemními byty a nebytovými prostory, který je podsklepen a má dvě nadzemní podlaží a podkroví, které není stavebně upraveno a je využíváno jako pouze půdní prostor. Na dvorku je v úrovni prvního nadzemního podlaží přistavěna dílna s tím, že budova nemá dosud vymezené jednotky, které by byly zapsány v katastru nemovitostí.

4. Ke genezi vzájemných vztahů žalobce uvedl, že spoluvlastnický podíl nabyl smlouvou o koupi nemovitostí ze dne [datum] od [jméno FO], jehož nabývacím titulem bylo usnesení [Anonymizováno] [Anonymizováno] [adresa] – [Anonymizováno] vydaného v rámci dědického řízení ze dne [datum] č. j. [spisová značka]. Po nabytí vlastnického práva k nemovitostem žalobce opakovaně vyzýval žalovanou k poskytnutí veškeré dokumentace k nemovitostem včetně informací o jejich užívání, dále k předání vyúčtování nemovitostí, fyzického zpřístupnění a předání klíčů k nemovitostem. Žalovaná sice po několika urgencích žalobci umožnila krátkou prohlídku omezených částí společných prostor, avšak žádnou relevantní dokumentaci žalobci nepředala.

5. Žalobce shrnul, že žalovaná tak užívá nemovitosti v celém jejich rozsahu, a to částečně bezprostředně pro své vlastní potřeby a částečně také přenecháním jednotlivých částí nemovitostí k užívání třetím osobám. Žalovaná za užívání nemovitosti žalobci neposkytuje, jakožto spoluvlastníkovi, jakoukoliv náhradu ani podíl na výnosech z pronájmu nemovitostí ani s ním nemá uzavřenou žádnou hodnotu o hospodaření s nemovitostmi. Tímto jednáním se žalovaná bezdůvodně na úkor žalobce obohacuje ve smyslu ustanovení § 2991 Občanského zákoníku. Žalobce tak po několika marných pokusech a žádostech o součinnost vyzval žalovanou k uhrazení částky představující bezdůvodné obohacení. Žalovaná tuto částku žalobci neuhradila, a to ani poté, co byla k jejímu uhrazení upomínána předžalobní upomínkou.

6. Pokud jde o procesní obranu, žalovaná s žalobou nesouhlasila. K výši bezdůvodného obohacení žalovaná uvedla, že žalobce má nárok nejvýše na polovinu skutečně utržených příjmů, pokud by se jeho nárok ukázal jako oprávněný.

7. Soud shledal tento skutkový děj:

8. Poznamenává se, že ve vztahu těchto dvou účastníků, vyplývajícím z jejich spoluvlastnických poměrů, bylo již vedeno např. řízení u [Anonymizováno] soudu sp. zn. [spisová značka]. Jeho předmět byl zcela analogický, pouze bylo uplatněno období v délce 12 měsíců, a to od 1.7.2019 do 30.6.2021. V uvedené věci byl dne [datum] vydán rozsudek č.j. [spisová značka], který byl změněn rozsudkem [Anonymizováno] [Anonymizováno] v [Anonymizováno] ze dne [datum] č.j. [spisová značka], a pro stručnost se v tomto odůvodnění v některých vedlejších otázkách odkazuje na rozsudek soudu I. stupně uvedené věci (dále jen rozsudek ze dne [datum]) nebo rozsudek soudu II. stupně (dále jen rozsudek ze dne [datum]). Zejména se jedná o znalecký posudek vyhotovený v uvedeném řízení, kde z důvodů procesní ekonomie bylo zadání širší, protože soud předpokládal – mylně – že se tím snad předejde vzniku dalšího soudního sporu. Účastníci se nakonec ohledně období 1.7.2021 – 31.12.2021 nedohodli a byla podána nynější žaloba, kde předchozí posudek byl proveden k důkazu (jako listinný důkaz), a jako takový byl soudem vyhodnocen a vzat za přesvědčivý. Za důkaz může sloužit vše, co přispěje k objasnění věci, a zcela obdobně by soud mohl vycházet např. z posudku zhotoveného cizozemským znalcem pro soudy jiného státu, pokud by tento byl dostatečně přesvědčivý (měl by samozřejmě povahu pouhé listiny).

9. Pokud jde o předmět nynějšího řízení, žalováno je tedy období od 1. 7. 2021 do 31. 12. 2021.

10. Žaloba byla původně podána pro částku 60 772,47 Kč s přísl., načež po zjištění výsledku odvolacího řízení ve věci výše uvedené ([spisová značka]) žalobce příslušným způsobem svůj petit omezil. Jednalo se o problematiku bytu 1+1, který žalovaná pronajala v době, kdy k tomu ve skutečnosti byla oprávněna, a proto je třeba zohlednit skutečně přijaté nájemné, nikoliv nájemné tržní ([Anonymizováno] soud zastával mylně stanovisko jiné). Žalobce zde tedy vzal žalobu částečně zpět podáním ze dne 11. 12. 2024 a soud vyhlásil usnesení o částečném zastavení řízení při jednání dne [datum], takže uvedené usnesení (vyhlášené za přítomnosti účastníků, popř. jejich zástupců) je obsaženo pouze v protokolu. Tímto usnesením (č.l. 18) bylo řízení částečně zastaveno ohledně částky 20 948,02 Kč se zákonným úrokem z prodlení z uvedené částky. Předmětem řízení po částečném zpětvzetí tedy zůstal nárok ve výši 39 824,45 Kč s přísl.

11. Spoluvlastnický vztah účastníků (rovné podíly) trval od 31. 1. 2019 do 7. 6. 2023 (bod 17 rozsudku ze dne [datum]).

12. Co do základu nároku je podstatné, že v předmětné době (druhé pololetí roku 2021) byl žalobce stejně jako žalovaná 50 % spoluvlastníkem předmětných nemovitostí, a přesto žalovaná svévolně (tj. navzdory výzvám žalobce) spravovala a užívala nemovitosti pouze sama. Tím způsobem tedy žalovaná získala na úkor vyloučeného spoluvlastníka majetkový prospěch bez právního důvodu (bezdůvodné obohacení, § 2991 odst. 2 OZ).

13. Ohledně výše nároku pak soud vycházel z toho, jakým faktickým způsobem je nemovitost rozdělena na 3 samostatné (z hlediska ekonomického využití) části.

14. Pokud jde o nebytový prostor v prvním NP, tento má plochu 101,75 m2. Ohledně výše obvyklého nájemného soud odkazuje spíše pro úplnost také na bod 15 rozsudku odvolacího soudu ze dne [datum]. Zde bylo řešeno poněkud starší období od července 2019 do června 2021 a výsledkem pak bylo obvyklé nájemné 7 007 Kč měsíčně za uvedený prostor. S tímto pak zcela koresponduje v období předmětném (tj. červenec – prosinec 2021) nájemné 7 260,88 Kč měsíčně za uvedený nebytový prostor, jak vyplývá ze spisu [spisová značka], č.l. 81 (znalecký posudek). Xxx Jedná se totiž o částku 71,36 Kč/m2 měsíčně pro celý rok 2021. V rozsudku ze dne [datum] je tento údaj (který obstál v odvolacím řízení) uveden v bodě 50 odůvodnění. Výpočtem 71,36 Kč/m2 po vynásobení uvedené částky plochou nebytového prostoru 101,75 m2 vychází 7 260,88 Kč měsíčně. Za dobu půl roku tedy vzniká užitek 43 565,28 Kč z celého nebytového prostoru v 1.NP, a to za druhé pololetí roku 2021.

15. Pokud jde o byt 3 + 1 ve 2. NP, tento není pronajat, nemá funkční topení, tomu odpovídá snížení obvyklého nájemného, které by jinak bylo na trhu dosažitelné (redukce o 80 %). Zde lze odkázat na bod 15 rozsudku ze dne [datum] odvolacího soudu, č.j. [spisová značka]. Po výpočtu lze dospět k částce 1 887 Kč měsíčně za uvedený byt 3 + 1 (za červenec 2019 – červen 2021). Stejně jako v předchozím případě i tato částka orientačně odpovídá navazujícímu období, když plynutím času dochází ke zvyšování cenové hladiny, a pro nynější spor lze dospět k částce 2 013,94 Kč měsíčně (v celém roce 2021). Příslušná část znaleckého posudku je na č.l. 110 ve spisu [spisová značka], přičemž uvedený posudek byl k důkazu proveden rovněž v řízení [spisová značka]. V posudku bylo uvažováno nejprve s částkou 10 069,69 Kč měsíčně, pokud by topení bylo funkční. Tato částka tedy byla snížena kvůli nefunkčnímu topení z 10 069,69 Kč o 80 % na 2 013,94 Kč měsíčně. Jak bylo uvedeno v rozsudku ze dne [datum], bod 51 odůvodnění, odpovídá to nájemnému 28,66 Kč/m2 měsíčně. Plocha bytu 3+1 činí 70,27 m2. Vynásobením obou čísel pak vychází měsíční nájemné za tento byt (3+1 ve 2.NP) ve výši 2 013,94 Kč. Za druhé pololetí 2021 tedy šestinásobek činí 12 083,63 Kč za celý tento byt.

16. Pokud jde o byt 1+1 ve druhém NP, zde soud odkazuje na bod 16 rozsudku odvolacího soudu ze dne [datum], kde bylo vysvětleno, že původní právní názor soudu I. stupně byl nesprávný, pokud v něm bylo vycházeno z tržního nájemného, jelikož žalované zde nelze klást k tíži, pokud ještě před vznikem rozporů dala tento byt do nájmu [adresa] za částku 4 000 Kč měsíčně (jinak řečeno, tržní nájemné by sice rozhodně v roce 2021 bylo ještě vyšší než tržní nájemné v r. 2019, za což žalovaná nemůže). Za druhé pololetí 2021 tedy užitek plynoucí z tohoto bytu spočívající v nájemném 4 000 Kč měsíčně činil celkově 6x4000 Kč = 24 000 Kč.

17. Soud tedy shrnuje, že žalovaná za druhé pololetí 2021 pobírala celkový užitek z celé budovy, který činil 79 648,91 Kč. Tato částka je součtem 43 565,28 Kč (první NP) plus 12 083,63 Kč (druhé NP, byt 3+1) plus 24 000 Kč (druhé NP, byt 1+1) = 79 648,91 Kč.

18. S ohledem na to, že žalovaná byla v té době pouze ½ spoluvlastníkem, je povinna vydat z tohoto jednu polovinu žalobci, tedy 39 824,46 Kč.

19. Proto soud co do jistiny vyhověl žalobě o 39 824,45 Kč.

20. Pokud jde o úrok z prodlení, tento byl přiznán od 19. 6. 2024. Předžalobní výzva totiž byla nesporně doručena žalované 11. 6. 2024 a lhůtu 7 dnů obsaženou ve výzvě soud považuje za přiměřenou.

21. Pokud jde o argumentaci žalované, podle níž existovala závazná dohoda o užívání z 80. let 20. století mezi tehdejšími spoluvlastníky (matka žalované a [jméno FO]), potom soud odkazuje na závěry odvolacího soudu ze dne [datum], bod 14 odůvodnění, kde zcela klíčové je to, že nejpozději 19. 3. 2019 nový spoluvlastník (žalobce) projevil vůli, podílet se na správě nemovitosti, a tím pro něj přestala být původní dohoda závazná.

22. Pokud jde o případné vzájemné nároky žalované vzniklé z titulu nákladů na správu nemovitosti, soud odkazuje na stranu 3 (č.l. 19) protokolu ze dne [datum], kde byla konstatována některá další soudní rozhodnutí mezi týmiž spoluvlastníky. Je podstatné, že došlo ke zrušení spoluvlastnictví rozsudkem ze dne [datum], takže v uvedeném rozsudku byly vypořádány (a žalovaná to v nynějším řízení nezpochybňovala) případné tyto nároky vzniklé do [datum]. Nad rámec toho pak soud uvádí, zejména ohledně případných hotových výdajů, že dne [datum] v této věci ([spisová značka]) nastala koncentrace řízení. Do [datum] nebyly včas z hlediska skutkového vylíčeny žádné konkrétní výdaje nebo investiční akce, které by byly provedeny z majetku žalované a vynaloženy na danou nemovitost. Konkrétněji totiž pouze paní žalovaná uvedla, že se jí spíše jedná o obecné průměrné náklady na správu, což by byla podle jejího názoru částka odpovídající např. tržní výši úplaty pro správce bytového domu (tj. částka, vynakládaná obvykle z majetku SVJ). Tato argumentace má své racionální jádro, neboť se správou domu o třech „jednotkách“ zajisté určité náklady, ať již časové nebo výdaje na korespondenci a podobně, vznikají. K důkazu proto soud zajistil a v režimu § 115a o.s.ř. provedl k důkazu (č.l. 20-24) zprávu společnosti [Anonymizováno], která pochází z předchozího řízení mezi těmito účastníky. Z této zprávy vyplývá, že bez DPH tato společnost účtuje v tzv. balíčku služeb Standard 3 800 Kč měsíčně (jde-li konkrétně o dům s pěti bytovými a jednou nebytovou jednotkou, č.l. 24 p.v.). Tento důkaz soud hodnotí následovně. Lze pro upřesnění uvést, že žalovaná by jakožto spoluvlastník (50 %) měla podle své úvahy sama nést 1 900 Kč a od žalobce požadovat paušální výdaje 1 900 Kč měsíčně. Částku by bylo nutné ještě trochu ponížit, neboť u domu těchto účastníků se jednalo o nemovitost z hlediska spravování menší. Navíc částky účtované profesionálními firmami nutně zahrnují např. náklady na účetnictví firmy, komunikaci se zákazníky, ztrátu času při cestě „domovníka“ ze sídla správcovské firmy na prohlídku každé nahlášené závady a také DPH, což by vedlo ještě k dalšímu snížení přiměřené částky. Zejména však v předmětné době roku 2021 byl žalobce již po delší dobu (od roku 2019) svévolně vyloučen ze strany žalované z možnosti, aby se na správě domu sám příslušným podílem nějak účastnil, k čemuž byl ochoten. V tom případě lze mít za to, že podle obecné zásady „z bezpráví nevzniká právo“ se žalovaná nemůže ničeho domáhat z titulu námahy, kterou vynakládala na spravování nemovitosti, jestliže vzniklý faktický stav sama vyvolala. Proto soud žádnou vzájemnou pohledávku z titulu výdajů žalované na správu nemovitosti v tomto řízení nezohlednil.

23. Ze shora uvedených důvodů proto soud žalobě (v jejím omezeném rozsahu po částečném zpětvzetí) vyhověl.

24. Pokud jde o náklady řízení, ohledně nákladů řízení soud podle § 142 odst. 2 o.s.ř. zjistil, že žalobce z původní žaloby pro 60 772 Kč uspěl co do 39 824 Kč (66 %) a žalovaná tedy uspěla ze 34 %. Žalobce tedy má právo na 32 % svých nákladů řízení, které celkem činily 30 774 Kč, tedy soud žalobci přiznal částku 9 848 Kč. Náklady řízení zahrnují u žalobce soudní poplatek 2 432 Kč, odměnu 18 900 Kč, režijní paušály 2 400 Kč, hotové výdaje (jízdné) 1 523 Kč, náhradu za promeškaný čas 600 Kč a DPH 4 919 Kč (21 % ze základu 23 423 Kč). Celkem tedy 30 774 Kč. Odměna 18 900 Kč zahrnuje 7 úkonů po 2 700 Kč. Tarifní hodnota činí 39 825 Kč. Jednotlivé úkony představovalo převzetí, předžalobní výzva, návrh na platební rozkaz, podání [datum] a jednání téhož dne (tyto úkony byly v roce 2024), podání ze 6. 2. 2025 a 19. 2. 2025.

25. Režijní paušály 2 400 Kč zahrnovaly 5 paušálů po 300 Kč (úkony r. 2024) a 2 paušály po 450 Kč (úkony roku 2025).

26. Hotové výdaje 1 523 Kč zahrnují cestovné za 2 x 90 km při spotřebě 7,4 l/100 km, cena 38,70 Kč/l, zákl. náhrada 5,60 Kč/km, pak tedy na PHM přiznáno 515 Kč a základní náhrada 1 008 Kč. Celkem 1 523 Kč.

27. Promeškaný čas činil 6 půlhodin po 100 Kč.

28. Základ DPH 23 423 Kč byl zjištěn jako součet 18 900 + 2 400 + 1 523 + 600 (Kč). Z tohoto tedy DPH 4 919 Kč.

29. Žalobce ve vyčíslení udělal nedopatřením chybný krok, kde v podání z 19. 2. 2025 správně zjistil součet odměny a režijních paušálů 21 300 Kč, tedy vč. DPH 25 773 Kč. K tomu připočetl SOP 2 432 Kč a získal 28 205 Kč, tuto částku správně uvedl a zahrnuje tedy DPH i SOP. Ohledně náhrady za promeškaný čas již DPH výslovně neuvedl, ale správně s touto daní počítal. Tedy ztráta času vč. DPH činí 726 Kč. Neuvedl detailně, jak zjistil součet 33 205,83 Kč, avšak je zřejmé, že rozdíl oproti částce zjištěné soudem 33 206 Kč činí právě soudní poplatek 2 432 Kč, který byl zřejmě počítán 2x. Jinak také řečeno, při konstrukci výpočtu žalobce (28 205 + 1 842,83 + 726 = 30 773,83 Kč) by výsledek činil správných 30 773,83 Kč, uvedený součet však již zahrnuje SOP a jde tedy o správný součet všech nákladů žalobce.