7 C 285/2020

Odůvodnění

1. Žalobci se žalobou domáhali po žalovaných zaplacení částky ve výši 164 402 Kč s úrokem z prodlení a náhrady nákladů řízení. Žalobu odůvodnili tím, že žalobci a žalovaní uzavřeli dne [datum] kupní smlouvu, jejíž předmětem byl převod pozemku st. p. č. [hodnota] – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je rodinný dům č. p. [Anonymizováno], obec a k. ú. [adresa], za sjednanou kupní cenu ve výši 2 900 000 Kč. K předání nemovité věci došlo dne [datum]. V průběhu užívání dané nemovité věci žalobci zjistili značné problémy spočívající ve vlhkosti vyskytující se v obytné místnosti v přízemí rodinného domu, která je užívána jako obývací pokoj s ložnicí. Veškeré zdi této místnosti vykazují velmi vysokou vlhkost, nejhorší se jeví tento problém u přední a levé zdi z pohledu od vstupu do dané místnosti, kdy vlhkost v daných zdech vzlíná cca 20 cm nad podlahu, přičemž podlahové lišty okolo zdí jsou zplesnivělé. Uvedenou situaci měřil i odborník v daném oboru, který shledal, že vlhkost je skutečně vysoká a je nutné provést zcela zásadní rekonstrukce k jejímu odstranění. Žalobci si nechali vypracovat cenovou nabídku na odstranění uvedené vlhkosti od společnosti imesta, spol. s r.o., která dospěla k závěru, že je potřeba provést injektáž vlhkého zdiva a následně aplikovat sanační omítku, aby bylo zamezeno vzlínání vlhkosti, práce byly odhadnuty na 180 119 Kč včetně 15 % DPH. Dále si nechali žalobci zpracovat znalecký posudek od soudního znalce [tituly před jménem] [adresa], který dospěl k závěru, že vlhkost v dané místnosti přesahuje v místech až čtyřikrát normu týkající se fyzikálně přiměřených hodnot, kdy tento stav vyžaduje sanační opatření, celková cena v daném místě a čase obvyklá všech prací nutných k úplnému a správnému provedení nápravy současného stavu činí 216 617 Kč. Žalobci mají za to, že se jedná o podstatnou skrytou vadu nemovitosti, na kterou nebyli při uzavření kupní smlouvy upozorněni, ačkoli žalovaní sami jistě o uvedené skryté závadě museli vědět. Žalobci uvedenou vadu vytýkali žalovaným nejdříve ústně a následně svým přípisem ze dne [datum] a dále předžalobní výzvou ze dne [datum], kdy žádali v souvislosti s výše popsanou vadou nemovitosti přiměřenou slevu z kupní ceny, která by se měla rovnat hodnotě prací potřebných k zamezení vzlínání vlhkosti ve výši 216 617 Kč. Žalobci ovšem požadují pouze částku ve výši 164 402 Kč.

2. Soud ve věci vydal dne [datum] pod č. j. EPR [č. účtu] -[Anonymizováno] elektronický platební rozkaz, proti kterému podali žalovaní včasný odpor. Uplatněný nárok neuznali a ve svém vyjádření uvedli, že nemovitost, kterou prodali žalobcům na základě kupní smlouvy ze dne [datum], byla při prodeji řádně zpřístupněna a žalobci byli seznámeni se všemi jejími částmi, včetně přízemní místnosti, kde se v minulosti vyskytovala vlhkost. Tato skutečnost jim byla při prohlídce výslovně sdělena a byla jim ukázána i vizuálně – například zrezivělé hřebíčky v podlahových lištách. Protože je přízemí z kamenného zdiva, je v této místnosti chladněji a v počátku užívání (cca 2 roky) zde bylo vlhko, proto došlo ke zrezivění hřebíčků. Předání nemovitosti bylo stvrzeno protokolem podepsaným oběma stranami, v němž kupující výslovně potvrdili, že nemovitost přebírají ve stavu, v jakém ji viděli, a že na ní neshledali žádné vady. Žalovaní dále uvedli, že přízemí domu bylo kolaudačním rozhodnutím určeno k technickému využití (kotelna, sklad, domácí fitness), nikoliv k trvalému bydlení. Vlhkost, na kterou si žalobci stěžovali po nastěhování, podle žalovaných vznikla v důsledku nevhodného užívání této části domu k obytným účelům, bez odpovídajícího odvětrání. Žalovaní nabídli technická řešení (např. instalaci krbových kamen, ventilace) a byli ochotni poskytnout i finanční kompenzaci ve výši 20 000 Kč, což však žalobci odmítli a požadovali částku přesahující 100 000 Kč. V reakci na předžalobní výzvu žalobců žalovaní prostřednictvím své právní zástupkyně odmítli odpovědnost za tzv. skrytou vadu a navrhli osobní projednání věci. Žalobci však na tento návrh nepřistoupili. Žalovaní dále uvedli, že znalecký posudek předložený žalobci neprokazuje existenci skryté vady a že rozhodující je způsob užívání nemovitosti, který byl v rozporu s jejím původním určením. Na základě výše uvedeného žalovaní navrhli, aby byla žaloba v plném rozsahu zamítnuta a aby jim byla přiznána náhrada nákladů řízení.

3. Žalobci ve vyjádření k odporu uvedli, že argumentaci uvedenou v podání žalovaných označují za ryze účelovou, lživou a nesprávnou. Předně nesouhlasí s tím, že by byli před koupí dané nemovitosti seznámeni s výraznou vlhkostí (plísněmi) vyskytující se v obytné místnosti v přízemí rodinného domu. Ostatně ani z protokolu o předání nemovitosti nevyplývá, že by s touto vadou nemovitosti byli žalobci ze strany žalovaných seznámeni. Za naprostou lež označují také to, že by jim žalovaní před koupí nemovitosti ukazovali vlhkost a plíseň na stěně či zrezivělé hřebíčky v podlahových lištách v obytné místnosti v přízemí, která je předmětem uplatněné slevy z kupní ceny. Při předání nemovitosti byla uvedená místnost skutečně vyklizená, ale žádné plísně či hlaviček rezivých hřebíčků na lištách si žalobci nevšimli a mají dokonce za to, že v době předání nemovitosti zde tato plíseň ani nebyla, resp. musela být ze strany žalovaných zamaskována. V uvedené místnosti bylo při předání chladněji, žalobci nicméně předpokládali, že jakmile uvedenou místnost vytopí, bude vše v pořádku. Žalobkyně se dokonce při předání nemovitosti žalovaných výslovně ptala, zda v místnosti není vlhko, a bylo jí sděleno, že nikoliv, že je vše v pořádku. Bezprostředně po předání nemovitosti nechali žalobci místnost v přízemí vymalovat (neboť se jím nelíbila barva nátěru, která byla navíc stará), nicméně tuto místnost nevyužívali. Teprve cca tři až čtyři měsíce po předání nemovitosti si žalobci všimli toho, že za nábytkem je na stěnách předmětné místnosti plíseň a toto bylo posléze předmětem reklamace a je také předmětem tohoto sporu. Žalobci namítali, že nemovitost byla inzerována tím způsobem, že místnost v přízemí představuje klasickou místnost k obývání, kde bude možné zřídit pokoj či ložnici. Pokud toto neodpovídá kolaudačnímu rozhodnutí, pak byli žalobci ze strany žalovaných informováni mylně a klamavě o povaze předmětu koupě. V každém případě však platí, že i pokud by měla být uvedená místnost využívána jako např. sklad či tělocvična, je naprosto nepřípustné, aby vlhkost dosahovala až čtyřikrát vyšších nežli přípustných hodnost s tím, že důsledkem jsou plísně na stěnách. Žalobci se rázně ohradili proti nepravdivému tvrzení, že stačí jenom lépe větrat. Ze zpracovaného znaleckého posudku [tituly před jménem] [adresa] jednoznačně vyplývá, že jediným řešením vzniklé situace jsou sanační opatření. Pouze větrání místnosti nemůže přinést zlepšení. Tvrzení žalovaných, že se nejedná o skrytou vadu, když její případný vznik je způsobem nevhodným užíváním, je tedy ničím nepodložené a prázdné tvrzení.

4. Z vyrozumění o provedení vkladu do katastru nemovitostí soud zjistil, že žalobci nabyli vlastnické právo na základě kupní smlouvy s žalovanými ze dne [datum], s právními účinky zápisu ke dni [datum], zápis proveden [datum].

5. Z kupní smlouvy ze dne [datum] soud zjistil, že žalovaní jako prodávající uzavřeli s žalobci jako kupujícími smlouvu, jejímž předmětem byl prodej/koupě pozemku st. p. č. [hodnota], jehož součástí je stavba č. p. [Anonymizováno] (rodinný dům) v k. ú. [adresa]. Kupní cena byla sjednána ve výši 2 900 000 Kč. Předání bylo sjednáno nejpozději do [datum].

6. Z předávacího protokolu ze dne [datum] soud zjistil, že došlo k předání předmětné nemovité věci za účasti realitní kanceláře jako zprostředkovatele prodeje. Rovněž byly zaznamenány stavy měřidel.

7. Z projektové dokumentace soud zjistil, že se jedná o nepodsklepený přízemní rodinný dům z první poloviny 20. století, k němuž byla v roce 1998 provedena přístavba koupelny, předsíně a komory o velikosti 6,1 x 3 m, v roce 2007 byla provedena nástavba 1. patra. Rekonstrukce byly provedeny v souladu s tehdy platnou právní úpravou a stavebně technickými normami, užívání staveb bylo povoleno kolaudačními rozhodnutími.

8. Z kolaudačního rozhodnutí ze dne [datum] soud zjistil, že stavební úřad povolil užívání stavby „Stavební úpravy, přístavba a nástavba rodinného domu č. p. [Anonymizováno] [Anonymizováno] [Anonymizováno]., [adresa] “. Stavba dle rozhodnutí obsahuje: Demontáž stávajícího krovu a nástavbu stávajícího rodinného domu v členění: Přízemí – chodba, domácí fitness, koupelna, kotelna, sklad paliva; I. patro – chodba, koupelna + WC, obývací pokoj, kuchyňský kout, ložnice.

9. Z inzerce na prodej domu č. p. [Anonymizováno] v k. ú. [adresa] soud zjistil, že objekt byl nabízen jako jednopatrový řadový dům s obytným podkrovím. V přízemí se nachází mj. obývací pokoj s kuchyňským koutem. Místnost v přízemí lze využívat jako samostatnou bytovou jednotku [právnická osoba] nebo např. pro podnikání.

10. Z výpovědi svědka [jméno FO] soud zjistil, že zprostředkovával prodej domu. Průběh byl běžný, kdy žalovaní měli zájem o zprostředkování prodeje, svědek dům prohlédl, nafotil a inzeroval. Žalobci projevili zájem, celý dům si prohlédli, složili zálohu, svědek připravil smlouvy, které byly následně podepsány a došlo k předání, kterému byl přítomen. Pokud jde o konkrétní místnost, svědek uvedl, že tam měli žalovaní uložené nějaké věci. Žalobci sdělili, že v prvním patře bude bydlet dcera s manželem, matka bude obývat přízemí.

11. Z posudku ze dne [datum] vypracovaného [jméno FO] soud zjistil, že společnost imesta, spol. s r. o. zabývající se sanací vlhkého zdiva stanovila vlhkost zdiva v odebraných vzorcích ve výši 5,9 % (zvýšená), 10,1 % (velmi vysoká), 6,1 % (zvýšená) a 7,2 % (zvýšená). Navrhla opravy provedením vodorovných izolací objektu injektážní metodou a provedení sanačních omítek a výmalby.

12. Z výpovědi svědka [jméno FO] soud zjistil, že tento je odpovědným zástupcem společnosti imesta spol. s r. o., která je specializovaná na sanační práce vlhkého zdiva, a byl osloven žalobkyní, aby provedl měření vlhkosti zdiva objektu ve Stříbře. Měření bylo provedeno v létě 2019 tzv. mikrometrem, což je přístroj, který měří vlhkost zdiva až do hloubky 30 cm, přičemž provedeným měřením bylo zjištěno, že stěny vykazují vlhkost. Současně poučil objednatele, že pokud je třeba zpracovat posouzení, je třeba odebrat vzorky. Odběr vzorků provedl v květnu 2020, a to na čtyřech nezávislých místech, která jsou zakreslená v plánku, a následně je připojena tabulka, která každý odebraný vzorek popisuje s podílem jednotlivých měřených veličin. Tento posudek vyhotovil a předal žalobkyni.

13. Z cenové nabídky ze dne [datum] soud zjistil, že společnost imesta spol. s r. o. učinila cenovou nabídku na rozsah prací: 1) injektáž zdiva proti vzlínání vodorovná, ukloněná, svislá, 2) injektáž proti vzlínání plošná síťová, 3) sanační omítky, 4) úklid v celkové částce 156 625,37 Kč bez DPH (180 119 Kč včetně DPH).

14. Ze znaleckého posudku č. [Anonymizováno] /[Anonymizováno] soud zjistil, že dne [datum] znalec [tituly před jménem] [jméno FO] vypracoval posudek s těmito závěry: Laboratorními rozbory vzorků zdiva a omítky, odebraných a zjištěných společností imesta spol. s r. o. v přízemí rodinného domu č. p. [Anonymizováno] ve Stříbře prokázaný obsah chloridů a dusičnanů je nízký a neznamená žádné ohrožení konstrukcí a vnitřního prostředí, obsah síranů (0,59 % hm) je jen o málo vyšší než spodní mez zvýšeného množství (0,5 – 2,0 % hm), proto nejsou žádná sanační opatření nutná. Pokud jde o prokázanou vlhkost, ve třech případech byla zvýšená, v jednom dokonce velmi vysoká. Jde o stav vyžadující provedení příslušných sanačních opatření. Obvyklá cena všech prací nutných k úplnému a správnému provedení nápravy současného stavu činí 216 617 Kč.

15. Z výslechu znalce [tituly před jménem] [adresa] soud zjistil, že k žádosti žalobkyně vypracoval znalecký posudek, kterému předcházelo šetření v předmětném domě, kde byl osobně přítomen a prováděl jej odborný zástupce společnosti imesta spol. s r. o., kdy bylo provedeno měření a zkouška vlhkosti zdiva. Jako znalec tyto výsledky převzal, zkontroloval, zda výsledky odpovídají měření, a následně zjištěné výsledky srovnal s příslušnými normami a učinil závěr, jak je v posudku uveden. Z odborného hlediska se jako znalec zabýval otázkou, jaká konkrétní cena bude zapotřebí vynaložit, aby byla odborně provedena sanace vlhkého zdiva. Znalec doplnil, že pouze větráním vlhkost odstranit nelze.

16. Z čestného prohlášení [jméno FO] ze dne [datum] soud zjistil, že tato před deseti až patnácti lety hovořila s matkou žalované, která jí sdělila, že nechtěla bydlet u své dcery (v předmětném domě), neboť dolejší místnost je vlhká.

17. Z čestného prohlášení [jméno FO], matky žalované, soud zjistil, že tato uvedla, že spodní místnost byla užívána jako sklad, podél zdi byly v roce 2012 postaveny skříně, které byly demontovány až při prodeji. V místnosti nebyla žádná viditelná vlhkost ani plíseň, s paní [jméno FO] nikdy nehovořila o žádné vlhkosti ani plísni, nestýkaly se.

18. Ze znaleckého posudku č. [Anonymizováno] /[Anonymizováno] /[Anonymizováno] ze dne [datum] vypracovaného znalcem [tituly před jménem] [jméno FO], [tituly za jménem], soud zjistil, že znalec po vizuální kontrole na místním šetření nezjistil viditelné stopy a mapy od zavlhčení. Proběhlo větrání, orientační měření interiérové vlhkosti a teploty se pohybovalo v běžných hodnotách. Vlhkostní stav konstrukce se mění v průběhu roku a je závislý na mnoha faktorech, mj. na okrajových podmínkách v interiéru a exteriéru, tepelně technickém stavu konstrukce, vliv má stáří konstrukce, kondice a účinnost hydroizolací. V době místního šetření nebyly patrné známky takových rizikových faktorů (vlhkosti a plísně), které by bránily využívání místnosti k účelu určenému kolaudačním rozhodnutím z roku 2007.

19. Z výslechu znalce [tituly před jménem] [jméno FO] dne [datum] soud zjistil, že v místnosti byly naměřeny hodnoty v rozmezí 40 – 50 % relativní vlhkosti, což jsou obvyklé hodnoty. Konkrétní měření při otevřeném oknu ukázalo 33°C a 29 % relativní vlhkost.

20. Z dodatku č. [hodnota] znaleckého posudku č. 7/2/2022 soud zjistil, že znalec provedl odběr vždy čtyř vzorků dne [datum] a dne [datum], současně byla měřena teplota, relativní vlhkost vzduchu a koncentrace CO2. Dne [datum] byla naměřena teplota 19,6°C, vlhkost vnitřního vzduchu 61,7 % (vysoká) a 1315 ppm koncentrace CO2 (velmi vysoká). Naměřené hodnoty svědčí o nevětrání prostor. Po vyvětrání naměřeny hodnoty 51,2 % vnitřní vlhkost a 900 ppm koncentrace CO2. Odebrané vzorky po vyhodnocení vykazovaly vlhkost do 3 % (velmi nízká). Dne [datum] byla naměřena teplota 19,1°C, 71,3 % vlhkost vnitřního vzduchu (vysoká) a 1118 ppm koncentrace CO2 (vysoká). Po vyvětrání naměřeny hodnoty 72,4 % vnitřní vlhkost a 933 ppm koncentrace CO2. V době měření byly intenzivní deště, vysoká relativní vlhkost vzduchu i ve venkovním prostředí. Odebrané vzorky po vyhodnocení vykazovaly vlhkost 4,02 % (nízká), 5,1 % (zvýšená), 2,2 % (velmi nízká) a 5,3 % (zvýšená). Nebyly překročeny hodnoty 6 % hmotnostního obsahu vlhkosti, které by signalizovaly nevhodnost pro pobyt osob, a to i přes vytrvalé a intenzivní srážky, které se pohybovaly na 148 % v měsíci dubnu a v měsíci květnu 222 % normálového úhrnu srážek dle ČHMÚ. K uvedenému stavu zvýšené vlhkosti přispívá druh použitých stávajících tradičních [právnická osoba] (cihelné zdivo, smíšené zdivo na maltu vápennou nebo vápenocementovou) s vyšší nasákavostí a stáří objektu.

21. Z výpovědi znalce [tituly před jménem] [jméno FO] dne [datum] soud zjistil, že zjišťování vlhkosti se může provádět různými metodami přímými a nepřímými. Mezi nepřímé metody, který jsou méně přesné, patří například odporové měření, zjišťování množství vody na základě reakce s jinou chemickou látkou (např. karbid vápníku). V daném případě bylo použito přímé měření, kdy se destruktivně odebere vzorek, ten se v tom stavu zváží, následně se vysuší a opět se zváží. Na základě toho hmotnostního rozdílu se vypočítává procentní obsah vody, který se porovnává s normovou hodnotou. Norma platí asi od roku 2001, to znamená po stavebních úpravách. Norma, která stanoví kritéria pro zatřídění, má značení 73 0610. Příloha B obsahuje klasifikační tabulku, v příloze C je klasifikační tabulka pro vnitřní prostředí staveb, které má významný vliv i na vlhkost materiálu. S odběrem vzorků tak bylo prováděno měření teploty, vlhkosti a koncentrace CO2. Po ustálení přístrojů byly naměřeny tak obrovské hodnoty koncentrace CO2, které delegují to, že v tom objektu se neprovádí nějaké zvláštní větrání, a byly naměřeny i vysoké hladiny vnitřní vlhkosti vnitřního prostředí, což je doloženo i obrázky ve znaleckém posudku. Co se týká vlastního vyhodnocení, to probíhalo ve dvou fázích, po čtyřech vzorcích. Tyto vzorky byly následně vyhodnoceny a zaklasifikovány. Vzorky byly odebrány vývrtem, ve vývrtu byly dosekány zbytky majzlíkem a kladívkem, a byly odebrány do polyetylenových sáčků s uzávěrem, převázány na uzel a uloženy do plastového přenosového boxu se silikonovým víkem. Probíhal transport a následně byly odebrané vzorky skladovány v místnosti s běžnou pokojovou teplotou, což je i teplota pro rozbor vzorku. Jediná metodika, která je, je norma ČSN ISO 12 570, která není harmonizovaná, to je norma, na kterou přímo neodkazuje žádný právní předpis a určuje pouze rámcově, jakým způsobem má probíhat odběr vzorků a průběh zkoušky. Je to vodítko, podle kterého se postupuje od akreditovaných laboratoří přes běžné stavební inženýry, kteří dělají rozbory. Odběr vzorků probíhal v souladu s touto metodikou. Několik dní po odběru vzorků proběhlo to měření na zkalibrovaných váhách, zkalibrovaném teploměru, zkalibrovaném měřáku při pokojové teplotě, i tato metodika říká, že je tam běžná teplota, běžná vlhkost, to znamená vlhkost se pohybuje třeba kolem 50 - 60 %, teplota 23°C (±6°C). V těchto podmínkách proběhlo vysušení. Běžné materiály se suší kolem 100 - 105°C. Následně byly vzorky zchlazeny a váženy.

22. Soud má za prokázané, že žalobci koupili od žalovaných rodinný dům, kdy v přízemní místnosti cítili vlhkost, kterou shledali vysokou, a žádali po žalovaných částku 164 402 Kč jako kompenzaci za nutné práce, které budou muset vynaložit v souvislosti se sanací vlhkého zdiva. Společnost imesta spol. s r. o. zabývající se sanací vlhkého zdiva provedla průzkum vlhkosti zdiva (zjistila vysokou a velmi vysokou vlhkost v odebraných vzorcích) a navrhla možný způsob řešení, kdy práce ocenila na částku 156 625,37 Kč bez DPH. Na základě požadavku žalobců vypracoval znalec [tituly před jménem] [jméno FO] znalecký posudek na ocenění stavebních prací, obvyklou cenu sanačních prací určil v částce 216 617 Kč. Soudem ustanovený soudní znalec [tituly před jménem] [jméno FO], [tituly za jménem], vyhotovil znalecký posudek na posouzení a stanovení vlhkosti zdiva, znaleckým zkoumáním byla zjištěna vlhkost zdiva u 5 vzorků velmi nízká (do 3 %), u 1 vzorku nízká (4,02 %) a u 2 vzorků zvýšená (5,1 % a 5,3 %), současně byla zjištěna vysoká koncentrace CO2 svědčící o nízké výměně vzduchu ve vnitřních prostorách (větrání).

23. Podle § 2079 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“), se kupní smlouvou prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě, a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní, a kupující se zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu.

24. Podle § 2099 odst. 1 o. z. věc je vadná, nemá-li vlastnosti stanovené v § 2095 a 2096. Za vadu se považuje i plnění jiné věci. Za vadu se považují i vady v dokladech nutných pro užívání věci.

25. Podle § 2103 o. z. kupující nemá práva z vadného plnění, jedná-li se o vadu, kterou musel s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy. To neplatí, ujistil-li ho prodávající výslovně, že věc je bez vad, anebo zastřel-li vadu lstivě.

26. Podle § 2112 odst. 1 o. z. neoznámil-li kupující vadu bez zbytečného odkladu poté, co ji mohl při včasné prohlídce a dostatečné péči zjistit, soud mu právo z vadného plnění nepřizná. Jedná-li se o skrytou vadu, platí totéž, nebyla-li vada oznámena bez zbytečného odkladu poté, co ji kupující mohl při dostatečné péči zjistit, nejpozději však do dvou let po odevzdání věci.

27. Podle § 2129 odst. 2 o. z. nevytkl-li kupující prodávajícímu skrytou vadu stavby spojené se zemí pevným základem do pěti let od nabytí, soud kupujícímu právo z vadného plnění nepřizná, namítne-li prodávající, že vada nebyla vytknuta včas. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět.

28. Po právním posouzení zjištěného skutkového stavu dospěl soud k závěru, že mezi žalobci a žalovanými byla dne [datum] uzavřena kupní smlouva podle § 2079 a násl. o. z., jejímž předmětem bylo nabytí vlastnické právo k pozemku st. p. č. [hodnota], jehož součástí je stavba č. p. [Anonymizováno] (rodinný dům) v k. ú. [adresa]. Kupní cena byla sjednána ve výši 2 900 000 Kč. Právní účinky vkladu vlastnického práva byly ke dni [datum]. K předání došlo dne [datum]. Žalobci se domáhají slevy z kupní ceny ve výši 164 402 Kč z důvodu skryté vady předmětné nemovité věci v podobě zvýšené vlhkosti zdiva v přízemí rodinného domu.

29. V dané věci lze odkázat na závěry Nejvyššího soudu vyslovené v usnesení ze dne [datum], sp. zn. [spisová značka]: „I když občanský zákoník pojem vady výslovně nedefinuje, lze za faktickou vadu věci (předmětu kupní smlouvy podle §588 a násl. obč. zák.) považovat nedostatek jejích vlastností nebo projevů, které zejména vzhledem k obsahu smlouvy, prohlášení prodávajícího o vlastnostech nebo ustanovení právních předpisů či technických norem měla prodaná věc mít. Za faktickou vadu věci lze pokládat i nedostatky takových vlastností nebo projevů, které se u věcí téhož druhu (movitých či nemovitých) obecně předpokládají a jejichž absence snižuje využití věci. Není přitom rozhodující, zda konkrétní vada činí věc neupotřebitelnou; tento požadavek musí vada splňovat pouze tehdy, jestliže má být důvodem pro odstoupení od smlouvy (§597 odst. 1 část věty za středníkem obč. zák.). Ustanovení §597 odst. 1 obč. zák. upravuje (objektivní) odpovědnost prodávajícího za skryté nebo zjevné vady existující v době uzavření kupní smlouvy, na které prodávající kupujícího neupozornil, čímž porušil povinnost danou §596 obč. zák.“, a dále v rozsudku ze dne [datum], sp. zn. [spisová značka]: „Je výrazem konstantní soudní praxe, že za vadu ve smyslu shora uvedeného ustanovení se považuje nedostatek takové vlastnosti, která se u movitých či nemovitých věcí téhož druhu a stáří obecně předpokládá a jejíž absencí je možnost využití věci podstatně snížena. Při prodeji použité věci je třeba rozlišovat, zda jde skutečně o vadu nebo jen o projev běžného opotřebení (srov. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne [datum], sp. zn. [spisová značka], uveřejněný ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek 6/1990 pod č. [hodnota], ze dne [datum], sp. zn. [právnická osoba] 12/91, uveřejněný v Bulletinu Nejvyššího soudu ČR 1/1992 pod č. [hodnota], ze dne [datum], sp. zn. [spisová značka] [pozn. red.: spr. [spisová značka] ], a ze dne [datum], sp. zn. [spisová značka]).“ V tomto rozsudku Nejvyšší soud uzavřel: „Jestliže předmětem prodeje je 90let starý dům, nelze běžné opotřebení, které vzhledem ke stanovené nebo obvyklé době životnosti domu odpovídá jeho stáří, provedeným (neprovedeným) rekonstrukcím a běžnému způsobu užívání i údržby (např. napadení krovů dřevokazným hmyzem), považovat za jeho vadu. Skutečnost, že při jednání o koupi domu kupující neměli k dispozici žádný znalecký posudek, který by jim byl ku pomoci při stanovení kupní ceny, a že nebyli s to bez odborných znalostí stavebně technický stav domu posoudit, je z pohledu právní kvalifikace nároku na přiměřenou slevu ze sjednané kupní ceny domu nerozhodné.“ V neposlední řadě soud odkazuje na usnesení Nejvyššího soudu ze dne [datum], sp. zn. [spisová značka], v němž soud uzavřel, že „v souzené věci by obvyklý stav budovy mohl být spojován s mírnou vlhkostí interiéru (zejména po rekonstrukci vnitřních omítek), ne však s nadměrnou vlhkostí zdiva v míře zjištěné soudy obou stupňů.“ Ačkoli se daná rozhodnutí vztahují k dřívější právní úpravě, jsou aplikovatelná i dnes.

30. Je tak třeba rozlišovat mezi běžným opotřebením (které je projevem stáří nemovité věci s přihlédnutím k obvyklému užívání a údržbě, které je možné očekávat) a vadou (která je nedostatkem takových vlastností nebo projevů, které se u věcí téhož druhu obecně předpokládají a jejichž absence snižuje využití věci).

31. V návaznosti na citovaná rozhodnutí soud uzavírá, že vlhkost zdiva může být běžným opotřebením, pokud odpovídá stáří, konstrukci a údržbě, pokud je však vlhkost rozsáhlá, skrytá nebo maskovaná, může jít o vadu i u starší stavby. Je tak třeba zkoumat stáří a stavební materiál budovy, provedené rekonstrukce, intenzitu vlhkosti a případné maskování vlhkosti. U starších domů se obecně připouští (se dá předpokládat) vyšší míra vlhkosti zdiva, ale pouze do určité míry a za určitých okolností. Vyšší vlhkost může být tolerována, jen pokud odpovídá konstrukci a stáří, neohrožuje zdraví nebo statiku a nebyla zamlčena. U starších domů se tak i zvýšená vlhkost (5 - 7,5 %) může považovat za běžnou.

32. V daném případě se z hlediska stáří a konstrukce jedná o nepodsklepený přízemní rodinný dům z první poloviny 20. století, k němuž byla v roce 1998 provedena přístavba koupelny, předsíně a komory o velikosti 6,1 x 3 m, v roce 2007 byla provedena nástavba 1. patra. Rekonstrukce byly provedeny v souladu s tehdy platnou právní úpravou a stavebně technickými normami. Přízemí je ze smíšeného zdiva (kámen a cihla). Na základě kolaudačního rozhodnutí ze dne [datum] bylo povoleno užívání stavby: přízemí – chodba, domácí fitness, koupelna, kotelna, sklad paliva; 1. patro – chodba, koupelna + WC, obývací pokoj, kuchyňský kout, ložnice. Dům byl běžně udržován. Znaleckým zkoumáním byla zjištěna vlhkost zdiva u 5 vzorků velmi nízká (do 3 %), u 1 vzorku nízká (4,02 %) a u 2 vzorků zvýšená (5,1 % a 5,3 %), současně byla zjištěna vysoká koncentrace CO2, svědčící o nízké výměně vzduchu ve vnitřních prostorách (větrání). Případné maskování vlhkosti vylučují sami žalobci svým vyjádřením, že provedli výmalbu dané místnosti, neboť se jim malba barevně nelíbila a byla stará.

33. Na základě provedeného dokazovaní soud zhodnotil, že zjištěná vlhkost zdiva je běžným opotřebením staršího domu a nejedná se o (skrytou) vadu.

34. S ohledem na shora uvedené soud dospěl k závěru, že žaloba je nedůvodná, a proto ji zamítl.

35. O nákladech řízení soud rozhodl podle § 142 odst. 1 o. s. ř. podle úspěchu ve věci. Žalovaní byli v řízení zcela úspěšní, proto jim soud přiznal náhradu nákladů řízení v plné výši, tj. v částce 285 849 Kč. Tato částka sestává z odměny advokátky za 18 úkonů právní služby dle § 11 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (advokátní tarif), dále jen „advokátní tarif“, a to převzetí věci, odůvodnění odporu, doplnění skutkových tvrzení ze dne [datum], vyjádření ze dne [datum], dotazy na znalce ze dne [datum], 5 účastí na jednání soudu (odpovídá 9 úkonům), 3 účasti na místním šetření se znalcem, po 12 320 Kč dle § 7 bod 5 ve spojení s § 12 odst. 4 advokátního tarifu ve znění do [datum] (7 700 Kč x 2 – 20 %), z odměny advokáta za 2 úkony právní služby dle § 11 odst. 2 advokátního tarifu, a to žádost ze dne [datum] a účast na jednání dne [datum], které se nekonalo, po 6 160 Kč (z tarifní hodnoty 12 320 Kč viz výše), z odměny za 2 úkony právní služby dle § 11 odst. 1 advokátního tarifu, a to 2 účasti na jednání, po 13 860 Kč dle § 7 bod 5 ve spojení s § 12 odst. 4 advokátního tarifu ve znění od [datum] (7 700 Kč + 7 700 – 20 %), dále 19 náhrad hotových výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 advokátního tarifu ve znění do [datum] a 2 náhrad hotových výdajů po 450 Kč dle § 13 odst. 4 advokátního tarifu ve znění od [datum], z cestovného ve výši 8 649 Kč, náhrady za promeškaný čas ve výši 3 800 Kč a ze zaplacené zálohy na znalečné ve výši 5 000 Kč. Povinnost uhradit náklady řízení v celkové výši 285 849 Kč mají žalobci společně a nerozdílně dle § 149 odst. 1 o. s. ř. k rukám advokátky žalovaných.

36. O povinnosti žalobců zaplatit náhradu nákladů státu soud rozhodl podle § 148 odst. 1 o. s. ř., dle něhož má stát podle výsledků řízení proti účastníkům právo na náhradu nákladů řízení, které platil, pokud u nich nejsou předpoklady pro osvobození od soudních poplatků. Náklady řízení státu jsou tvořeny svědečným [jméno FO] ve výši 1 526 Kč dle usnesení ze dne [datum], č. j. [spisová značka], znalečným znalce [tituly před jménem] [adresa] ve výši 3 628 Kč dle usnesení ze dne [datum], č. j. [spisová značka], znalečným znalce [tituly před jménem] [jméno FO], [tituly za jménem], ve výši 19 262,50 Kč dle usnesení ze dne [datum], č. j. [spisová značka], sníženým o žalovanými zaplacenou zálohou ve výši 5 000 Kč, znalečným ve výši 3 884 Kč dle usnesení ze dne [datum], č. j. [spisová značka], znalečným ve výši 43 480,60 Kč dle usnesení ze dne [datum], č. j. [spisová značka], a znalečným ve výši 3 842 Kč dle usnesení ze dne [datum], č. j. [spisová značka], tedy v celkové výši 70 623,10 Kč.

37. Lhůta k plnění byla v souladu s § 160 odst. 1 o. s. ř. stanovena v délce 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.