6 C 157/2021

Odůvodnění

1. Žalobce se žalobou doručenou soudu dne 16. 6. 2021 domáhal po žalované zaplacení částky 155.691 Kč s příslušenstvím. Žaloba byla odůvodněna tím, že žalobce je vlastníkem pozemkové parcely p. č. St. [anonymizováno] a pozemku [parcelní číslo] v kat. území [obec], zapsaných na [list vlastnictví] pro obec a kat. území [obec] u [stát. instituce], [stát. instituce]. Žalovaná je vlastníkem stavby [adresa] nacházející se na pozemkové parcele p. č. St. [anonymizováno] ve vlastnictví žalobce a dále se nacházející na pozemku p. č. St. [anonymizováno] ve vlastnictví žalované, vše v kat. území [obec]. Mezi týmiž účastníky probíhalo v obráceném procesním postavení řízení, v němž byla žaloba shledána důvodnou v rozsahu vydání bezdůvodného obohacení žalované v důsledku užívání pozemků p. č. St. [anonymizováno] a [parcelní číslo]. Soudem ustanovený znalec tehdy určil výši bezdůvodného obohacení za období od 1. 11. 2016 do 9. 11. 2018 v částce 24.633 Kč. Co do základu tak bylo pravomocně judikováno, že se žalovaná bezdůvodně obohacuje. Žalobce si nyní nechal zpracovat nový znalecký posudek, který oceňuje aktuální výši bezdůvodného obohacení, a to za dobu od 10. 11. 2018 až 30. 5. 2021. Ze znaleckého posudku [jméno] [příjmení] ze dne 28. 5. 2021 je zřejmé, že měsíční výše bezdůvodného obohacení (nájemného) činí za oba pozemky dohromady 5.900 Kč. Vzhledem k tomu, že se žalobce domáhá touto žalobou vydání bezdůvodného obohacení za dobu od 10. 11. 2018 do 30. 5. 2021 ve výši 5.900 Kč měsíčně, činí obvyklá výše nájemného (bezdůvodné obohacení) celkem 181.055 Kč. Žalovaná byla k úhradě této částky vyzvána dopisem ze dne 9. 6. 2021 a na tuto výzvu uhradila pouze 25.364 Kč. Zbývá tak uhradit 155.691 Kč, které jsou předmětem žalobního žádání.

2. Proti vydanému platebnímu rozkazu podala žalovaná odpor. V něm uvedla, že nárok žalobce neuznává. Žalobce jí v dubnu 2021 vyzval k úhradě bezdůvodného obohacení za dobu od 10. 11. 2018 až 30. 12. 2020 ve výši 35.493,80 Kč, následně v červnu 2021 ji vyzval k úhradě bezdůvodného obohacení za období 10. 11. 2018 až 30. 5. 2021 ve výši 181.055 Kč, ovšem vždy bez uvedení čísla účtu. V červnu tak žalobce požadoval téměř pětinásobek částky, požadované v dubnu a žalovaná tuto částku považuje za rozpornou s dobrými mravy. Je ochotna hradit bezdůvodné obohacení ve výši stanovené rozsudkem zdejšího soudu sp. zn. 8 C 24/2017. Také uhradila žalobci částku 25.364 Kč za období do 31. 12. 2020 v souladu s výší bezdůvodného obohacení stanoveného v citovaném rozsudku a za další období od 1. 1. 2021 do 30. 5. 2021 dále uhradila částku 4.999,50 Kč. V podání ze dne 17. 12. 2021 žalovaná doplnila, že podle ní nemohlo od roku 2019 dojít k tak podstatnému nárůstu obvyklého nájemného a je tak možno vycházet ze znaleckého posudku, zpracovaného v řízení zdejšího soudu sp. zn. 8 C 24/2017.

3. Žalobce v replice k odporu žalované uvedl, že od rozhodnutí zdejším soudem o výši bezdůvodného obohacení v roce 2019 se situace změnila, což zohledňuje předložený znalecký posudek. Současná cena bezdůvodného obohacení již pouze s přihlédnutím k inflaci nemůže být ve stejné výši, jako v roce 2019. Pokud žalovaná hradí bezdůvodné obohacení shodně, jako bylo stanoveno v rozsudku z roku 2019, pak je to dle žalobce z procesního hlediska prostě málo. Proto se ani v tomto procesním stadiu nemá moc smysl více vyjadřovat, protože prostě není k čemu.

4. Žalovaná v replice ze dne 17. 3. 2022 uvedla, že sám žalobce uznává, že mu žalovaná bezdůvodné obohacení uhradila, ale je rozporována správná výše. Dle žalované ani plynutím času, nemohlo dojít k takovému navýšení oproti roku 2019, jak to tvrdí žalobce. Žalovaná zakoupila Stavbu, nacházející se zčásti na pozemku žalobce, koncem roku 2007 se záměrem užívat jí pro trvalé bydlení své rodiny, (tehdy) jejího přítele a jednoroční dcery. Počínaje rokem 2008 se do stavby – rodinného domu – spolu s rodinou přestěhovala. Celkově se Stavbou tvoří funkční celek 5 pozemků, z nichž 3 jsou ve vlastnictví žalované (pozemky st. [parcelní číslo], p. [číslo] v kat. území [obec]) a 2 ve vlastnictví žalobce (st. [parcelní číslo] a [parcelní číslo]). Stavba se sice od počátku nacházela na pozemcích, které nebyly ve vlastnictví žalované, nicméně právní předchůdce žalované jí řádně poskytl součinnost při převodu všech užívacích titulů k pozemkům s tím, že jí následně měly být pozemky převedeny do vlastnictví. Ačkoli žalovaná jednala s UZSVM o převodu pozemků, ryzí spekulací pozemky získal žalobce, ačkoli věděl, že na pozemcích je zřízena Stavba žalované a dále také žalobce věděl, že pozemky jsou bez jakéhokoli přístupu. Žalobce po nabytí pozemků a neúspěšném vyjednávaní se žalovanou, která odmítla přestavět svůj rodinný dům na lukrativní apartmánové byty či nabídku na odkup pozemku za cenu více než desetkrát vyšší, než kolik činila jejich hodnota dle znaleckého posudku, začal žalovanou šikanovat. Nakonec se žalovaná kvůli obavám necítila v domě se svými dětmi bezpečně a v roce 2013 se musela kvůli jednání žalobce přestěhovat. V řízení, vedeném u zdejšího soudu pod sp. zn. 8 C 24/2017 byl zpracován znalecký posudek ústavem [anonymizována dvě slova] [role v řízení] [právnická osoba], přičemž z posudku vyplynulo, že obvyklá cena za užívání za jeden rok činila cca 12.300 Kč. Žalovaná je přesvědčená, že závěry tohoto posudku lze použít i v tomto řízení, případně lze posudek aktualizovat vzhledem ke zvyšující se inflaci. Za rozhodné období žalovaná bezdůvodné obohacení žalobci uhradila ve výši, vycházející z uvedeného znaleckého posudku, a proto žalobci ničeho nedluží.

5. V průběhu řízení žalobce i žalovaná dále doplňovali svá vyjádření.

6. Žalovaná při jednání dne 22. 3. 2022 namítla nesprávnost znaleckého posudku [jméno] [příjmení], předloženého žalobcem a námitky k němu dále specifikovala v podání ze dne 3. 5. 2022.

7. Žalobce při jednání dne 22. 3. 2022 připustil, že v prvé výzvě se domáhal po žalované zaplacení bezdůvodného obohacení v nižší částce, nicméně v mezidobí byl proveden upgrade ceny v souvislosti se zpracovaným znaleckým posudkem a ze strany žalobce jde o zcela standardní postup.

8. Dne 11. 4. 2023 žalovaná ve svém písemném vyjádření k reviznímu znaleckému posudku uvedla, že závěry znaleckého posudku zpochybňují následující skutečnosti. Předně jde o nesprávné zohlednění nepřístupnosti pozemku p. [číslo] kdy za stávající situace je pozemek (resp. oba pozemky žalobce) zcela bez přístupové cesty a takto byl také žalobcem koupen, není tudíž možno vycházet z toho, že je zajištěn (byť problematický) přístup. Žalobce nemá žádný právní důvod pro zřízení takového přístupu, neboť pozemky již s touto vědomostí nabýval. Dále pak žalovaná namítá, že v textu znaleckého posudku znalec uvádí k pozemku p. [číslo] že tvoří zahradu kolem domu a následně v dalším textu posudku operuje při stanovení výše obvyklého nájemného s celou výměrou předmětného pozemku. Předmětem tohoto řízení je ale stanovení výše bezdůvodného obohacení za skutečně užívané části pozemků. Z tohoto pohledu byla tedy znalcem chybně stanovena výměra skutečně užívané části pozemku p. [číslo] neboť z tohoto pozemku je užívána pouze ta část, na které se nachází studna. Dále žalovaná namítá, že ke stanovení ceny obvyklé oceňovaných pozemků byly dle znalce použity nezatížené stavební pozemky v rámci Královéhradeckého kraje, protože v lokalitě [obec] nebyly patřičné pozemky ke srovnání nalezeny. Tento přístup má dle žalované dva základní nedostatky, a to, že pozemky uváděné pro srovnání nejsou srovnatelné, protože se nacházejí ve zcela odlišných lokalitách s jiným charakterem využití a jednak, že ke srovnání byly vybrány pouze nezatížené pozemky, ale pozemek [číslo] není dle územního plánu [územní celek] ani součástí zastavěného území, ani plochy k zastavění, tudíž se nejedná o srovnatelné vzorky. U tohoto pozemku by pro srovnání musely naopak být vybrány pozemky, které nemohou být zastavěny a tato skutečnost o zastavěnosti vyplývá i z územního plánu [územní celek], jež pro podporu svých námitek žalovaná současně s podáním předložila k důkazu soudu. Konečně poslední skutečností, která se neprojevila na textu znaleckého posudku, je, že předmětné pozemky se nacházejí na území KRNAP, což výrazně omezuje potenciál jejich využitelnosti.
9. Soud vzal na základě provedených důkazů za prokázané následující skutečnosti:
10. Mezi účastníky je nesporné, že co do základu je nárok dán, a to s odkazem na skutkové a právní závěry vyplývající z rozsudku zdejšího soudu čj. 8 C 24/2017-235 ze dne 21. 2. 2019. Mezi účastníky je dále nesporné, že žalobce je vlastníkem parcel p. č. St. [anonymizováno] – zastavěná plocha a nádvoří a [parcelní číslo] – ostatní plocha, přičemž zde stojí stavba [adresa] vše v kat. území a obci [obec], zapsaných na [list vlastnictví] u [stát. instituce], [stát. instituce]. Dále je mezi účastníky nesporné, že žalovaná je vlastníkem budovy [adresa] stojící na pozemkové parcele St. [číslo] pozemkové parcele [číslo] oboje ve vlastnictví žalované, zapsané na [list vlastnictví] pro kat. území a [územní celek] a zčásti pak na pozemkové parcele č. St. [anonymizováno] ve vlastnictví žalobce.
11. Žalobce vyzval žalovanou k vydání bezdůvodného obohacení ve výši 35.493,80 Kč za dobu od 10. 11. 2018 do 31. 12. 2020 dopisem ze dne 19. 4. 2021. Žalovaná v odpovědi na tento dopis sdělila dne 19. 4. 2021, že je ochotna uhradit žalobci bezdůvodné obohacení ve výši, souladné se závěry rozsudku Okresního soudu v Trutnově sp. zn. 8 C 24/2017. Dopisem ze dne 9. 6. 2021 vyzval žalobce žalovanou k vydání bezdůvodného obohacení za dobu od 10. 11. 2018 do 30. 5. 2021 ve výši 181.055 Kč. Žalovaná reagovala úhradou částky 25.364 Kč a dopisem ze dne 9. 6. 2021 sdělila, že tato částka odpovídá závěrům citovaného rozsudku. Znalec [jméno] [příjmení] ve znaleckém posudku [číslo] 2021 ze dne 30. 5. 2021 stanovil obvyklou cenu nájemného z nemovitých věcí, konkrétně pozemkové parcely [příjmení] [parcelní číslo] a [parcelní číslo] v kat. území a obci [obec] ve výši celkem 5.900 Kč měsíčně. Znalecký posudek obsahuje doložku ve smyslu § 127a o. s. ř. Žalovaná uhradila žalobci dne 9. 6. 2021 částku 25.364 Kč a dne 13. 8. 2021 částku 4.999,50 Kč. Znalec [jméno] [příjmení] k námitkám žalované v podání ze dne 25. 6. 2022 uvedl, že v katastru nemovitostí nejsou žádné listiny k realizovaným nájemním smluvním vztahům. V oceňovacích databázích nebyl ani žádný realizovaný ani nabídkový nájem od 1. 1. 2020, žádné nájemní vztahy v databázích k dané lokalitě prostě neexistují, proto nelze uvádět jejich zdroj. V obdobných případech se proto uvažují dle § 1a odst. 2a aktuálního cenového předpisu ceny tří nemovitých věcí v daném místě a z těchto částek se kalkuluje obvyklé nájemné v procentech, jejichž výši stanovilo ministerstvo financí a je vydáno jako metodika Úřadu pro zastupování státu ve věcech majetkových. Právním zástupcem žalované uváděné rozpětí 3 – 5 % je s ohledem na ceny pozemků zcela nereálné a odpovídá nájemnému z naprosto nesrovnatelných lesních a zemědělských pozemků. Pro dané ocenění tak bylo využito pro zastavěnou plochu 7 % a pro pozemkovou parcelu [parcela] %, takže v žádném případě nebyla účelově využita maximální možná procenta daného rozpětí, jak tvrdil právní zástupce žalované. Ačkoli jsou [obec] atraktivní horskou lokalitou, většina pozemků byla prodána pro výstavbu především apartmánových objektů kolem roku 2000 a tyto ceny jsou tak již nesrovnatelné; v současné době se prodávají pouze pozemky včetně stavebních objektů, takže ani z již realizovaných kupních smluv tak nelze rozdělit kupní cenu na částku samostatně za pozemky a za stavbu.
12. Uvedené skutečnosti soud zjistil z písemné korespondence mezi účastníky (čl. 10 – 13), ze znaleckého posudku [jméno] [příjmení] (čl. 14 – 33), z potvrzení o provedených platbách (čl. 45 - 46), z vyjádření znalce [jméno] [příjmení] ze dne 25. 6. 2022 (čl. 112).
13. Ze znaleckého posudku č. 5376-470/2018 (čl. 67) zpracovaného zhotovitelem [anonymizováno] a [role v řízení] [právnická osoba] v řízení, vedeném zdejším soudem pod sp. zn. 8 C 24/2017 bylo zjištěno, že peněžitou částku, která odpovídá částkám vynakládaným obvykle v daném místě a čase na užívání pozemků st. [parcelní číslo] a p. [číslo] oba zapsány v katastru nemovitostí u [stát. instituce], [stát. instituce], na [list vlastnictví] pro kat. území [obec], [územní celek], při zohlednění hospodářského významu, které pro žalobkyni užívání pozemků má (na částku pozemku 175 se nalézá část stavby ve vlastnictví žalobkyně), a to za období od 1. 11. 2016 do 9. 11. 2018 indikují ve výši 24.633 Kč.
14. Žalovaná předložila v tomto řízení znalecký posudek k ocenění tržní hodnoty nájemného za užívání předmětných pozemků ve vlastnictví žalobce, zpracovaný dne 1. 6. 2022 [anonymizováno] [jméno] [příjmení]. Ze závěrů znaleckého posudku bylo zjištěno, že na pozemku parc. č. st. 175 stojí část rodinného domu [adresa] pozemek parc. [číslo] tvoří zahradu okolo domu a tvoří se stavebním pozemkem jeden funkční celek. Dle znalce činí výše nájemného za dobu od 10. 11. 2018 do 30. 5. 2021 částku 32.385 Kč. Znalecký posudek obsahuje doložku ve smyslu § 127a o. s. ř.
15. Uvedené skutečnosti soud zjistil ze znaleckého posudku č. 3629-20/2022, zpracovaného [anonymizováno] [jméno] [příjmení] (čl. 111).
16. Soud nemohl zadat zpracování znaleckého posudku zhotovitelem [anonymizována dvě slova] [role v řízení] [právnická osoba] shodně, jako v řízení, vedeném zdejším soudem pod sp. zn. 8 C 24/2017, neboť tento ústav ukončil ke dni 31. 12. 2021 znaleckou činnost. S ohledem na rozpory ve znaleckých posudcích, předložených každým z účastníků řízení, s přihlédnutím k tomu, že oba znalecké posudky obsahovaly doložku ve smyslu ust. § 127a o. s. ř., zadal soud zpracování revizního znaleckého posudku.
17. Z revizního znaleckého posudku k ocenění výše bezdůvodného obohacení, zpracovaného znaleckou kanceláří [právnická osoba] (čl. 124) bylo zjištěno, že výše obvyklého nájemného za dobu od 10. 11. 2018 do 30. 5. 2021 za pozemek st. [parcelní číslo] je ve výši 18.998,70 Kč a za pozemek parc. [číslo] je ve výši 73.117,80 Kč, celkem je tedy za rozhodné období ve výši 92.116,50 Kč. Pokud jde o znalecký posudek [číslo] 2021 ze dne 30. 5. 2021, zpracovaný znalcem [jméno] [příjmení], pak ten dle znaleckého ústavu vykazuje nedostatky zejména v případě stanovení ceny obvyklé. Cena obvyklá se dle vyhlášky č. 424/2021 Sb. určuje porovnáním sjednaných cen stejných, popřípadě obdobných předmětů ocenění v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Do porovnání se nezahrnují ceny sjednané za vlivu mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího a kupujícího ani vlivu zvláštní obliby. Znalec však stanovil cenu obvyklou dle nabídkových cen realitních kanceláří, což neodpovídá definici dle vyhlášky č. 424/2021 Sb. V rámci znaleckého posudku nebylo uvedeno, jak je zohledněna skutečnost, že pozemek parc. č. St. [anonymizováno] je zastavěn stavbou cizího vlastníka. Současně nebyla odůvodněna výše aplikovaných koeficientů. Posudek byl z formálního hlediska a z hlediska metodických požadavků proveden správně. Dle znaleckého ústavu však nebyly dostatečně zohledněny omezující vlivy pozemků, které mají na výslednou hodnotu pozemků výrazný vliv. Ve vztahu ke znaleckému posudku č. 3629-20/2022 ze dne 1. 6. 2022, zpracovaného [anonymizováno] [jméno] [příjmení], znalecký ústav uzavřel, že tento znalecký posudek vykazuje nedostatky zejména v neověření převzaté ceny obvyklé, která byla stanovena v rámci posudku [číslo] (znalecký posudek vypracovaný [právnická osoba] a znalci [právnická osoba] z řízení zdejšího soudu sp. zn. 8 C 24/2017 – pozn. soudu).
18. K námitkám žalobce (čl. 138) k reviznímu znaleckému posudku se znalecká kancelář písemně vyjádřila dne 11. 4. 2023 (čl. 140) tak, že v rámci zpracovaného znaleckého posudku bylo na předmětné pozemky nahlíženo tak, že nedisponují přímým přístupem ke zpevněné komunikaci, která by byla ve vlastnictví obce či státu. Přímému přístupu k obecní zpevněné komunikaci brání pozemek parc. [číslo] ve vlastnictví [celé jméno žalované]. Současně byl ze strany žalobce předložen výkres koordinační situace, která uvádí možnost přístupu k oceňovaným pozemkům přes obecní pozemky, kde však není vybudována zpevněná přístupová cesta, jak bylo uvedeno na straně 12 posudku. Nejedná se tedy o plnohodnotný přístup k předmětným nemovitým věcem. Dle znalecké kanceláře uvedené skutečnosti představují jistá omezení a rizika spojená s nemovitými věcmi a proto byla provedena korekce jednotkové ceny o 25 %. K námitce hodnocení atraktivity lokality znalecký ústav uvedl, že atraktivita lokality byla s ohledem na její mikro i makro lokalitu, analyzována v rámci zpracovaného znaleckého posudku, kdy je nezbytné posoudit veškeré parametry (občanskou vybavenost, dopravní dostupnost atd.), aby bylo možné postihnout případnou odlišnost lokalit. V rámci provedené analýzy bylo zjištěno, že hodnota nemovitostí ve [obec] a [obec] se pohybuje v přibližně o 30 % vyšší cenové hladině, než v případě nemovitých věcí v [obec]. Zjištěnou skutečnost Znalecká kancelář vyhodnotila tak, že [obec] a [obec] představují výrazně atraktivnější lokalitu, která je svým charakterem velmi specifická, a proto nebyly nemovitosti z těchto lokalit zařazeny do porovnání. Výsledky analýzy potvrzují i informace realitních kanceláří, které uvádí, že nabídková cena bytových jednotek ve [obec] se pohybuje na úrovni novostaveb v [obec] [obec] se nachází ve větší vzdálenosti od [obec] a s ohledem na tuto skutečnost nebyly vzorky z [obec] do porovnání zařazeny. V závěru písemného vyjádření k námitkám žalobce [příjmení] [anonymizováno] uvedla, že si není vědoma žádného pochybení při zpracování Znaleckého posudku. Znalecký posudek byl zpracován v souladu s odbornou literaturou, obvyklými oceňovatelskými metodami, znaleckou praxí a odborným úsudkem Znalce. Metodika ocenění odpovídá jak českým, tak zahraničním oceňovacím standardům, při zpracování Znaleckého posudku bylo vycházeno z veškerých veřejně dostupných, sdělených informací a provedeného místního šetření, současně byly dodrženy veškeré náležitosti a kritéria kladená na znalecké posudky.
19. Zástupkyně znalecké kanceláře a zpracovatelky revizního posudku při jednání dne 13. 4. 2023 setrvaly na závěrech písemného znaleckého posudku a též na svém vyjádření ze dne 11. 4. 2023 k námitkám žalobce. Dále se vyjádřily tak, že pokud jde o první námitku, pak pozemek je bez přístupové cesty, byť žalobce na svém plánku uvádí možnost přístupu zezadu. V současné době tam neexistuje žádné právo cesty ani věcného břemen a je tedy třeba tento pozemek hodnotit jako bez přístupu, což se projevilo srážkou v ocenění ve výši 25 %. Pokud jde o druhou námitku, týkající se srovnání dalších pozemků, pak znalecký ústav skutečně neměl absolutně stejně srovnatelné vzorky, protože posuzované pozemky jsou zcela zvláštního spojení. Při zpracování ocenění pozemků se vždy na první místě přihlíží k úrovni reálného využití a teprve na druhé příčce je potom charakter, zda se jedná o pozemek a jak je uveden v územním plánu. Jako další kritérium v pořadí je potom evidence v Katastru nemovitostí. Posuzované pozemky jsou z pohledu využití jakoby stavební pozemek a k němu zahrada, tvoří funkční celek a takto jsou znalcem jako pozemky žalované charakterizovány. [příjmení] přiléhá k domku, a proto v tomto případě provedli skutečně srovnání se stavebními pozemky, majícími také charakter zahrady, na nichž stojí dům. Nepodařilo se sehnat stejný vzorek, kde by současně byla část pozemků zastavěna, část pozemků bez přístupu a část plnila funkci zahrady. Proto ze standardních pozemků ohodnotili jejich cena a upravili je na posuzované pozemky s přihlédnutím ke skutečné zastavěnosti a případné nepřístupnosti k tomu danému pozemku. K další námitce, že je vycházeno při ocenění pozemku [parcelní číslo] z celého rozsahu, přičemž je užívána pouze část, na které se nachází studna, pak znalec uvádí, že bylo vycházeno ze zadání znaleckého posudku soudem. Pokud jde o námitku, že nebylo zhodnoceno, že se pozemky nacházejí na území KRNAP, pak pro posouzení obvyklé ceny je rozhodující současné využití a tím je charakter zahrady, na které stojí domek. Posuzováno je to vždy v době, kdy je posudek zpracován. Jiná situace by byla např. v případě developerského projektu, který by se teprve zpracovával. Taktomu však v podaném znaleckém posudku a situaci není. Lokalita [obec] nebyla zahrnuta do srovnání, protože i když jde o stejné hory, jevila se tato lokace znalci dost daleko a měl dostatek srovnávacích vzorků v bližší vzdálenosti. Pokud jde o otázku přístupu pozemku, tak k námitce, že ve znaleckému posudku je definováno, že jde o omezený přístup a před soudem bylo nyní řečeno, že k pozemku není žádný přístup znalkyně uvedla, že vedlejší pozemek vedle toho sporného je paní [celé jméno žalované], která po něm může i dál dojít. Když se na to vše znalec podívá optikou třetí strany, tak ad absurdum se tam paní [celé jméno žalované] přes pozemek dostane. Takže oficiálně jde o pozemek bez řádného přístupu, fakticky je tam omezený přístup z pozemku paní [celé jméno žalované] a lze to posoudit oběma terminologiemi. Žádná nebytná cesta ani věcné břemeno zřízeno nebylo, ale z pohledu znalce by to zřízeno jistě být mohlo. Ohledně použité srážky 25 % znalkyně uvedly, že třetí osoba k pozemku [parcelní číslo] přístup nemá. Přístup má pouze paní [celé jméno žalované] ze svého pozemku. Na str. 22 znaleckého posudku je podrobně popsáno, proč byla použita srážka právě v této výši. I kdyby byl pozemek bez přístupu, pak tento konkrétní pozemek nemá hodnotu 0 Kč, proto bylo uvažováno s rozsahem srážky 0 – 50 %. Vzhledem k tomu, že třetí osoba na pozemek přístup nemá, avšak paní [celé jméno žalované] ano, bylo uvažováno v rozsahu poloviny citovaného rozsahu a srážka byla stanovena ve výši 25 %. Polovina je jakoby bez přístupu, zbytek z pohledu třetí osoby a dále s přihlédnutím k optice reálného využití znalec dospěl k závěru, že je na místě stanovení srážky 25 %. Znalkyně zopakovala, že ve vztahu k pozemku parc. [číslo] je jedno, zda je pozemek uveden a zahrnut do územního plánu či nikoliv, když pro posouzení ceny je podstatná aktuální skutečná využitelnost funkčního celku. To je podstatné, i pokud jde o skutečnost, že se pozemky nacházejí v pásmu národního parku. Je to Status quo, je to dané, postavené a maximálně se to může projevit tak, že jde o atraktivnější lokalitu. Pásmo národního parku může mít obecně vliv třeba u nezastaveného pozemku, kde se chystá výstavba, ale v tomto případě je vše již postavené a funkční, proto toto kritérium nebylo zhodnocováno. V případě znaleckého posudku Ing. [příjmení] se jednalo v podstatě o drobné vady, kdy znalec má za to, že přesnější je měsíční indexace, než roční, kterou uvádí [anonymizováno] [příjmení].
20. Po zhodnocení všech provedených důkazů samostatně a ve vzájemných souvislostech soud dospěl k závěru, že co do částky 61.753 Kč je nárok žalobce důvodný.
21. Podle § 2991 odst. 1 o. z. kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil. Dle odst. 2 cit. ustanovení se bezdůvodně obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám.
22. Podle § 1970 o. z. po dlužníkovi, který je v prodlení se splácením peněžitého dluhu, může věřitel, který řádně splnil své smluvní a zákonné povinnosti, požadovat zaplacení úroku z prodlení, ledaže dlužník není za prodlení odpovědný. Výši úroku z prodlení stanoví vláda nařízením; neujednají-li strany výši úroku z prodlení, považuje se za ujednanou výše takto stanovená.
23. Soud při jednání dne 22. 3. 2022 koncentroval řízení s tím, že účinky koncentrace řízení nastaly dne 17. 5. 2022.
24. Mezi účastníky je nesporné, že žalobce je vlastníkem parcel p. č. St. [anonymizováno] – zastavěná plocha a nádvoří a [parcelní číslo] – ostatní plocha, přičemž zde stojí stavba [adresa] vše v kat. území a obci [obec], zapsaných na [list vlastnictví] u [stát. instituce], [stát. instituce]. Dále je mezi účastníky nesporné, že žalovaná je vlastníkem budovy [adresa] stojící na pozemkové parcele St. [číslo] pozemkové parcele [číslo] oboje ve vlastnictví žalované, zapsané na [list vlastnictví] pro kat. území a [územní celek] a zčásti pak na pozemkové parcele č. St. [anonymizováno] ve vlastnictví žalobce.
25. Mezi účastníky je dále nesporné, že co do základu byl spor pravomocně vyřešen rozsudkem zdejšího soudu sp. zn. 8 C 24/2017 a že žalobce před podáním žaloby vyzval žalovanou k vydání bezdůvodného obohacení, a to nejprve v dubnu 2021 ve výši 35.493,80 Kč za dobu od 10. 11. 2018 do 31. 12. 2020, tedy dobu navazující na předchozí období, řešené v řízení pod sp. zn. 8 C 24/2017 a dále pak v červnu 2021 ve výši 181.055 Kč za dobu od 10. 11. 2018 do 30. 5. 2021, kdy toto období je i předmětem nyní projednávané věci. Mezi účastníky je dále nesporné, že žalovaná uhradila před podáním žaloby částku 25.364 Kč, o kterou žalobce původní částku 181.055 Kč ponížil a domáhá se zaplacení částky 155.691 Kč. Dále je pak mezi účastníky nesporné, že po zahájení řízení dále dne 13. 8. 2022 uhradila žalovaná částku 4.999,50 Kč. Tato nesporná tvrzení účastníků korespondují i s provedenými listinnými důkazy, a to výpisy z katastru nemovitostí, písemnou komunikací mezi účastníky, potvrzeními o úhradě a spisem zdejšího soudu sp. zn. 8 C 24/2017.
26. Mezi účastníky je sporné, v jaké výši má být hrazeno obvyklé nájemné, tedy v daném případě bezdůvodné obohacení za užívání pozemkových parcel žalovanou bez právního důvodu. Žalovaná před zahájením řízení v principu s úhradami za pozemky souhlasila, avšak nikoli se žalobcem požadovanou částkou, vycházející ze znaleckého posudku [jméno] [příjmení], nýbrž ve výši, stanovené v řízení, vedeném u zdejšího soudu sp. zn. 8 C 24/2017. Předmětné období, po které žalované vzniklo bezdůvodné obohacení a je předmětem žaloby, je mezi účastníky nesporné. V průběhu řízení žalovaná předložila zpracovaný znalecký posudek se stejným zadáním, jež zpracoval [anonymizováno] [jméno] [příjmení]. Vzhledem k tomu, že oba posudky obsahovaly doložku dle § 127a o. s. ř. a jejich závěry byly diametrálně rozporné, soud zvažoval opětovné přibrání znalce jako v řízení, vedeném dříve pod sp. zn. 8 C 24/2017. Zhotovitel [anonymizována dvě slova] [role v řízení] [právnická osoba] však nyní již nevykonává znaleckou činnost, soud proto přistoupil k zadání revizního znaleckého posudku.
27. Při stanovení výše bezdůvodného obohacení soud vycházel ze závěrů revizního znaleckého posudku, který určil výši obvyklého nájemného za dobu od 10. 11.2018 do 30. 5. 2021 za pozemek st. [parcelní číslo] v částce 18.998,70 Kč a za pozemek parc. [číslo] v částce 73.117,80 Kč, celkem tedy ve výši 92.116,50 Kč. Soud nemá o závěrech znaleckého posudku žádné pochybnosti, když se znalecký ústav písemně i ústně v rámci výslechu před soudem zcela pregnantně vypořádal s námitkami účastníků. Skutečnost, že účastníci se závěry znaleckého posudku nesouhlasí, nečiní revizní znalecký posudek nepoužitelným, když znalkyně zcela logicky a přesvědčivě zdůvodnily své závěry, zejména ve vztahu k námitce nesprávného zohlednění nepřístupnosti pozemku p. [číslo] ocenění celé výměry pozemku [parcelní číslo] s tím, že tvoří zahradu kolem domu, když předmětem řízení je stanovení výše bezdůvodného obohacení za užívání celého pozemku a nikoli za skutečně užívanou část pozemku (pouze ta, kde se nachází studna), jak poprvé tvrdila žalovaná dne 11. 4. 2023 a soud k této novotě po koncentraci řízení nepřihlížel. Dále se znalkyně řádně vypořádaly s námitkou srovnávacích pozemků a konečně i námitkou, že pozemek [číslo] není dle územního plánu [územní celek] ani součástí zastavěného území, ani plochy k zastavění a že se předmětné pozemky nacházejí na území KRNAP, což výrazně omezuje potenciál jejich využitelnosti.
28. Znalkyně zdůraznily při svém výslechu, že při zpracování ocenění pozemků se vždy na prvním místě přihlíží k úrovni reálného využití a teprve na druhé příčce je potom charakter, zda se jedná o pozemek a jak je uveden v územním plánu. Jako další kritérium v pořadí je potom evidence v Katastru nemovitostí. Posuzované pozemky jsou z pohledu využití jakoby stavební pozemek a k němu zahrada, tvoří funkční celek a takto jsou znaleckou kanceláří jako pozemky užívané žalovanou charakterizovány. Zahrada přiléhá k domku, a proto v tomto případě provedli skutečně srovnání se stavebními pozemky, majícími také charakter zahrady, na nichž stojí dům. Ostatně i znalecký posudek [anonymizováno] [jméno] [příjmení], zpracovaného na objednávku žalované v závěru uvádí, že na pozemku parc. č. st. [anonymizováno] stojí část rodinného domu [adresa] pozemek parc. [číslo] tvoří zahradu okolo domu a tvoří se stavebním pozemkem jeden funkční celek. Shodně na tento funkční celek nahlíží i znalecká kancelář.
29. S ohledem na shora uvedené soud dospěl k závěru, že revizní znalecký posudek obsahuje všechny náležitosti, nevyvolává pochybnosti a je věcně správný a přezkoumatelný a znalecká kancelář před soudem zcela srozumitelně objasnila úvahy a postupy, kterými došla ke znaleckému závěru a tyto závěry nejsou v rozporu s dalšími důkazy. Soud proto neshledal důvodným návrh na doplnění dokazování o dodatek revizního znaleckého posudku ve vztahu k pozemkové parcele [číslo] když závěry obsažené v revizním znaleckém posudku jsou dle soudu správné.
30. S ohledem na skutečnost, že ke dni 17. 5. 2022 bylo řízení dle § 118b odst. 1 o. s. ř. koncentrováno, soud zamítl návrhy žalované ze dne 13. 4. 2023 na doplnění dokazování o dotaz na stavební úřad [obec] a usnesení rady [územní celek], kterým byla zamítnuta žádost žalobce o zřízení cesty přes pozemek [parcelní číslo] na jeho pozemek p. [číslo] když jde o nové důkazy.
31. Ze stejných důvodů soud nečinil žádná skutková zjištění z provedeného důkazu – územního plánu s mapami (čl. 144), stejně tak nečinil žádná skutková zjištění z nového tvrzení žalované ze dne 11. 4. 2023 (čl. 142), že žalovaná užívá pouze část pozemku, kde je studna a toto mělo být zhodnoceno ve znaleckém posudku, když jde o novotu, tvrzenou po koncentraci řízení.
32. Výše obvyklého nájemného za dobu od 10. 11.2018 do 30. 5. 2021 za pozemek st. [parcelní číslo] byla zjištěna v částce 18.998,70 Kč a za pozemek parc. [číslo] byla zjištěna v částce 73.117,80 Kč, celkem tedy ve výši 92.116,50 Kč. Vzhledem k tomu, že žalovaná uhradila žalobci za rozhodné období celkem 30.363,50 Kč (dne 9. 6. 2021 částku 25.364 Kč a dne 13. 8. 2021 částku 4.999,50 Kč), uložil soud žalované za povinnost ve výroku I tohoto rozsudku zaplatit žalobci bezdůvodné obohacení, jež vzniklo žalované, a to ve výši 61.753 Kč (tj. rozdíl 92.116,50 Kč mínus 30.363,50 Kč) se zákonným úrokem z prodlení z uvedené částky s přihlédnutím k jednotlivým částečným úhradám v souladu s nařízením vlády č. 351/2013 Sb. v platném znění, a to od marného uplynutí lhůty k zaplacení, stanovené žalobcem ve výzvě k úhradě.
33. Ve zbytku jistiny, tedy částky 93.938 Kč s odpovídajícím příslušenstvím soud potom ve výroku II žalobu zamítl, a to včetně příslušenství nad rámec zákonného úroku z prodlení přiznaného ve výroku I rozsudku shora.
34. V době vyhlášení rozsudku ještě nebyla pravomocná všechna rozhodnutí, týkající se státem zálohovaných nákladů řízení, soud si proto vyhradil rozhodnutí o nákladech České republiky dle ust. § 148 o. s. ř. do samostatného usnesení.
35. Žalobce se žalobou domáhal zaplacení částky 155.691 Kč, úspěšný byl co do částky 61.753 Kč, tedy v rozsahu 39,70 % a neúspěšný byl co do částky 93.938 Kč, tedy v rozsahu 60,30 %.
36. Žalobce navrhl, aby soud žalobě v plném rozsahu vyhověl a pokud by z části žalobu zamítl, pak ve vztahu k nákladům řízení navrhuje, aby soud postupoval dle § 142 odst. 3 o. s. ř. a přiznal mu právo na náhradu nákladů řízení, neboť základ nároku byl dán a šlo výlučně o zjištění výše nároku, jenž byl dán na posouzení znaleckého ústavu. Žalobce vycházel z obsahu znaleckého posudku, který měl k dispozici a zažalovat musel z opatrnosti více, neboť by měl jinak část nároku promlčenou. Současně navrhl, aby i náklady státu soud uložil k úhradě žalované. Soud pro aplikaci ustanovení § 142 odst. 3 o. s. ř. však neshledal důvody, když jde o sporné řízení, žalovaná se zaplacení nebránila, avšak účastníci měli diametrálně odlišné představy o výši úhrady.
O nákladech řízení mezi účastníky soud proto s ohledem na výše uvedené rozhodl dle § 142 odst. 1 o. s. ř. Žalovaná měla ve věci převážný úspěch, když byla úspěšná co do částky 93.938 Kč (tj. 60,30 %) a neúspěšná co do částky 61.753 Kč (tj. 39,70 %), jež byla žalobci přiznána, proto jí vzniklo právo na náhradu nákladů řízení v rozsahu 20,60 % (tj. 60,30 – 39,70 %).
37. Zástupce žalované v tomto řízení učinil celkem 9 úkonů právní služby z předmětu sporu 155.691 Kč (odměna za 1 úkon právní služby činí 7.340 Kč), a to:
-) převzetí a příprava právního zastoupení,
-) odpor k platebnímu rozkazu,
-) vyjádření žalované ze dne 17. 3. 2022 ve věci samé,
-) účast při jednání 22. 3. 2022,
-) účast při jednání dne 13. 4. 2023 (přesahující 2 hodiny),
-) vyjádření ze dne 3. 5. 2022 ve věci samé,
-) vyjádření ke znaleckému posudku ze dne 11. 4. 2023,
-) písemný závěrečný návrh.
Žalovaná prostřednictvím zástupce v závěrečném návrhu navrhla, aby soud žalobu zamítl a žalované přiznal náhradu nákladů právního zastoupení. Výši nákladů řízení žádným způsobem nespecifikovala ani nevyčíslila, soud proto vycházel z obsahu spisu. Zástupce žalované nedoložil, že je plátcem DPH a z registru plátců DPH bylo soudem zjištěno, že v něm není registrován jako plátce uvedené daně.
Paušální odměna za zastupování v tomto řízení podle vyhl. č. 177/1996 Sb. v platném znění z hodnoty předmětu sporu bez příslušenství tak činí 66.060 Kč (9 x 7.340 Kč). Dále má žalovaná nárok na přiznání paušální náhrady hotových výloh za 9 úkonů právní služby po 300 Kč. Zástupce žalované nedoložil náklady na cestovné a náhrady za čas promeškaný cestou k jednání. Celkové náklady řízení žalované proto činí 68.760 Kč (66.060 + 2.700 Kč). S ohledem na výsledek řízení je žalobce povinen nahradit žalované 20,60 % z vypočtených nákladů řízení, tj. částku 14.165 Kč, která je splatná dle § 149 odst. 1 o. s. ř. k rukám zástupce žalované.
38. Lhůty k plnění byly stanoveny dle § 160 odst. 1 o. s. ř., když soud neshledal důvody pro delší lhůty splatnosti.